부동산 담보 사채, 등기부터 확인해야 합니다

집이나 땅을 담보로 잡히면 금액이 커집니다. 그리고 잘못되면 살던 곳이 넘어갑니다.

그래서 다른 사채와 다른 점이 하나 있습니다. 등기부에 무엇이 올라가 있는지가 결과를 정합니다. 계약서보다 등기가 먼저입니다.

등기부에 무엇이 올라가 있나

먼저 확인하실 것은 상대가 무엇으로 잡았는지입니다. 셋 중 하나입니다.

아래 두 줄이 문제입니다. 갚지 못하면 부동산을 그대로 가져가는 구조로 만들어 둔 것입니다.

등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 뗄 수 있습니다. 지금 어떤 상태인지부터 확인하셔야 합니다.

넘어갔어도 그대로 끝나지 않습니다

가장 많이 포기하시는 지점인데, 법이 따로 있습니다.

차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에는 그 재산의 예약 당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 넘지 못한다 (민법 제607조)

전2조의 규정에 위반한 당사자의 약정으로서 차주에 불리한 것은 환매 기타 여하한 명목이라도 그 효력이 없다 (민법 제608조)

빌린 돈보다 비싼 부동산을 넘기기로 한 약정은 그대로 효력이 인정되지 않습니다.

그리고 그 경우의 절차를 정한 법이 따로 있습니다. 「가등기담보 등에 관한 법률」입니다.

청산금을 주지 않으면 소유권이 넘어가지 않습니다

이 법의 핵심입니다.

채권자는 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액(이하 "청산금")을 채무자등에게 지급하여야 한다 (가등기담보법 제4조 제1항)

채권자는 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 지급한 때에 소유권을 취득하며, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있다 (같은 조 제2항)

절차도 정해져 있습니다.

담보권을 실행하여 소유권을 취득하려면 변제기 후에 청산금의 평가액을 통지하고, 그 통지가 도달한 날부터 2개월(청산기간) 이 지나야 한다 (가등기담보법 제3조 제1항)

정리하면 이렇습니다.

• ① 변제기가 지나야 하고
• ② 청산금 평가액을 통지해야 하고
• ③ 통지 도달일부터 2개월이 지나야 하고
• ④ 청산금을 지급해야 비로소 소유권을 취득합니다

이 중 하나라도 빠지면 소유권이 넘어가지 않습니다. 등기가 이미 되어 있어도 마찬가지입니다.

그리고 이 절차를 피해 가는 특약은 통하지 않습니다.

제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다 (가등기담보법 제4조 제4항)

되찾을 수 있습니다

조문이 말소 청구를 직접 정하고 있습니다.

채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다 (가등기담보법 제11조)

다만 제한이 붙습니다. 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나, 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 청구할 수 없습니다.

뒤쪽이 실제로 위험합니다. 상대가 제3자에게 팔아 버리면 되찾기가 어려워집니다. 그래서 넘어간 사실을 아신 순간 바로 움직이셔야 합니다.

이 법이 적용되는 범위

가등기담보법이 언제 적용되는지가 정해져 있습니다.

이 법은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 가등기 또는 소유권이전등기의 효력을 정함을 목적으로 한다 (가등기담보법 제1조)

두 가지 요건입니다.

• 돈을 빌린 것이어야 합니다 (매매대금이나 공사대금이 아니라)
• 부동산 가액이 빌린 돈과 이자의 합보다 커야 합니다

두 번째 요건에서 이자 계산이 다시 중요해집니다. 상대가 무효인 이자를 잔뜩 붙여 "합산액이 더 크다"고 주장하면 이 법의 적용을 피하려 들 수 있습니다. 무효인 이자를 걷어내고 세면 결과가 달라집니다.

다른 사람 명의로 요구하는 경우

주의하실 형태가 있습니다.

• 배우자나 부모 명의의 부동산을 담보로 요구
• 명의를 잠깐 넘기라고 하는 경우
• 제3자를 내세워 이전등기를 하는 경우

명의를 넘기면 되찾기가 훨씬 어려워집니다. 가등기담보법 제11조 단서가 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우를 제외하고 있기 때문입니다.

등기를 옮기기 전에 확인하시는 것과 옮긴 뒤에 다투는 것은 난이도가 완전히 다릅니다.

이자는 별도로 다시 계산합니다

담보가 있다고 해서 이자율 제한이 없어지지 않습니다.

대부업자가 개인이나 소기업에 해당하는 법인에 대부를 하는 경우 그 이자율은 연 100분의 27.9 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 율을 초과할 수 없다 (대부업법 제8조 제1항)

상대가 등록하지 않았다면 더 나아갑니다.

불법사금융업자가 대부를 하는 경우 그 대부계약에 따른 이자를 받을 수 없으며, 이자에 관한 약정은 무효로 한다 (대부업법 제11조 제1항)

채권액이 줄어들면 청산금이 늘어납니다. 청산금은 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액이므로, 이자가 무효가 되는 만큼 돌려받을 금액이 커집니다.

계산과 등기는 따로가 아니라 하나로 이어져 있습니다.

한 가지 단서가 있습니다. 이 조항은 언제 빌렸는지에 따라 적용이 갈립니다.

제11조의 개정규정은 이 법 시행 이후 계약을 체결 또는 갱신하는 경우부터 적용한다 (부칙 법률 제20714호 제3조)

시행일이 2025년 7월 22일이므로, 그날 이후에 새로 맺었거나 갱신한 계약이라야 이자 약정 전체가 무효가 됩니다. 그 전에 맺고 갱신하지 않은 계약이라면 초과분만 무효인 종전 기준으로 따집니다.

사채는 만기마다 연장하는 경우가 많습니다. 처음 빌린 날짜만 보지 마시고 마지막으로 연장하거나 다시 쓴 날짜를 함께 확인하셔야 합니다. 그 날짜 하나로 결과가 크게 달라집니다.

감정가를 낮춰 잡는 경우

상대가 청산금을 줄이려고 부동산 가액을 낮게 평가하는 일이 있습니다.

• 통지서에 적힌 평가액이 시세와 맞는지 확인하셔야 합니다
• 조문은 통지에 평가액과 채권액을 밝히도록 정하고 있습니다(제3조 제2항)
• 평가액이 부당하면 다툴 수 있습니다

통지서를 받으면 버리지 마시고 날짜와 함께 보관하셔야 합니다. 청산기간 2개월의 기산점이 그 도달일입니다.

경매로 갈 수도 있습니다

담보권자는 선택할 수 있습니다.

담보가등기권리자는 그 선택에 따라 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다 (가등기담보법 제12조 제1항)

경매로 가면 절차가 법원에서 진행되어 오히려 투명해지는 면이 있습니다. 매각대금에서 순위에 따라 배당되고, 남는 것이 있으면 돌아옵니다.

확인하실 것

• 등기부등본 (근저당인지 가등기인지 이전등기인지)
• 실제로 입금된 금액과 날짜
• 갚은 내역 전부
• 차용증·계약서·근저당설정계약서
• 청산금 통지서와 받은 날짜
• 부동산 시세를 알 수 있는 자료
• 상대가 등록업자인지 조회한 결과

등기부등본부터 떼어 보시는 것이 순서입니다. 지금 어떤 상태인지에 따라 다음에 할 일이 완전히 달라집니다.

자주 묻는 질문

이미 소유권이 넘어갔습니다.

청산금을 받지 못했다면 말소를 청구할 수 있습니다(가등기담보법 제11조). 다만 제3자에게 넘어가면 어려워지므로 서두르셔야 합니다.

빌린 돈보다 부동산이 훨씬 비쌉니다.

그 차액이 청산금입니다. 지급받지 못했다면 소유권이 넘어가지 않은 것입니다.

가등기만 되어 있습니다.

청산기간 2개월이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다. 그 전에 절차를 다툴 수 있습니다.

근저당 채권최고액이 빌린 돈의 두 배입니다.

채권최고액은 한도일 뿐 실제 채무액이 아닙니다. 실제 입금액과 상환 내역으로 다시 계산합니다.

공증을 받았습니다.

공증이 있어도 무효인 이자가 유효해지지는 않습니다. 다만 집행이 빨라질 수 있어 대응을 서둘러야 합니다.

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근거 법령

· 민법 제607조·제608조: 대물반환의 예약과 차주에 불이익한 약정의 금지

· 가등기담보 등에 관한 법률 제3조: 담보권 실행의 통지와 청산기간 2개월

· 같은 법 제4조: 청산금의 지급과 소유권의 취득, 불리한 특약의 무효

· 같은 법 제11조: 채무자등의 말소청구권

· 같은 법 제12조: 경매의 청구

· 대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률 제8조·제11조

확인: 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr / 민법 [시행 2026. 3. 17.], 가등기담보법 [시행 2017. 3. 28.], 대부업법 [시행 2026. 1. 2.] 기준 / 확인일: 2026. 8. 24.