주택담보대출이 있을 때 개인회생, 집을 지키는 조건

담보대출은 개인회생으로 없어지지 않습니다. 이것부터 분명히 하겠습니다.

별제권이라는 것

담보를 가진 채권자는 개인회생 절차 밖에서 담보를 실행할 수 있습니다. 이를 별제권이라 하고, 채무자회생법 제586조가 파산 편의 제411조 이하를 준용해 정하고 있습니다.

그래서 담보대출은 계속 갚아야 합니다. 안 갚으면 경매로 갑니다.

집을 지킬 수 있는 세 조건

하나. 담보대출 원리금을 계속 낼 수 있어야 합니다.

둘. 소득에서 생계비와 담보 상환액을 빼고도 변제금이 남아야 합니다.

셋. 집의 순가치(시세 − 담보)만큼을 3~5년 변제총액이 넘어야 합니다(청산가치, 제614조 제1항 제4호).

숫자로 보면

소득 400만원, 부양가족 2명, 담보 상환 월 90만원인 경우입니다.

3년이면 2,089만원입니다. 집의 순가치가 이보다 크면 기간을 5년으로 늘리거나(제611조 제5항), 그래도 안 되면 처분을 봐야 합니다.

집값보다 대출이 많다면

담보로 다 못 갚는 부분을 담보부족액이라 합니다. 이 부분을 회생채권으로 볼지에 대해 실무가 갈립니다.

• 회생채권으로 보면 → 무담보채권에 합쳐져 깎입니다
• 별제권으로 남기면 → 절차 밖에 그대로 남습니다

계산 결과가 크게 달라지는 자리라, 어느 법원인지와 사건 내용을 함께 봐야 합니다. 여기가 실제로 다투는 지점입니다.

한편 대출이 시세를 넘으면 순가치가 0이라 청산가치에는 들어가지 않습니다. 집이 있어서 변제금이 올라가지는 않습니다.

이미 경매가 들어왔다면

배당까지 가면 되돌릴 수 없습니다. 경매 통지를 받으셨다면 그날 상담하십시오. 부동산 경매 대응 쪽에 있습니다.

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대략 가능한지부터 보시려면 개인회생이 가능한지 확인하기에서 다섯 항목을 짚어 보실 수 있습니다.

상담할 때 가져오시면 좋은 것

• 채무 목록. 어디에 얼마인지. 정확하지 않아도 됩니다
• 소득을 보여 주는 것. 급여명세서, 통장 거래내역, 소득금액증명원 중 있는 것
• 가진 것. 부동산·자동차·보증금·보험·퇴직금
• 부양하는 가족 수

없으면 없는 대로 오셔도 됩니다. 무엇이 필요한지부터 함께 정리합니다.

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※ 이 글은 일반적인 법률정보입니다. 개인회생은 소득·재산·채무의 구체적인 내용에 따라 결과가 달라지므로, 실제 사건은 자료를 보고 판단해야 합니다.