부동산사기, 등기부에 남는 것과 남지 않는 것

부동산 거래에서 오가는 금액은 큽니다. 한 번의 확인 누락이 수억 원으로 돌아옵니다.

그런데 부동산사기는 "속았다"는 느낌만으로 정리되지 않습니다. 어느 시점에 무엇을 속였는지에 따라 죄명이 달라지고, 회수 방법도 달라집니다.

어떤 형태가 있는가

기획부동산

개발이 될 것처럼 꾸며 임야나 농지를 잘게 나눠 파는 방식입니다. 지분으로 쪼개 팔기 때문에 등기는 넘어오지만 혼자서는 아무것도 할 수 없는 땅이 됩니다. 개발 계획이 실제로 없었다면 사기죄가 문제됩니다.

이중매매

이미 판 부동산을 다른 사람에게 다시 팔고 그쪽으로 등기를 넘기는 방식입니다. 첫 매수인이 잔금까지 치렀다면 매도인은 등기를 넘길 의무를 지는데, 그 의무를 저버린 것이어서 배임이 문제되는 영역입니다. 사기와는 구조가 다릅니다.

무권대리

소유자의 위임 없이 대리인 행세를 하며 계약하고 돈을 받는 방식입니다. 위임장을 위조했다면 사문서위조와 행사가 함께 걸립니다.

권리관계 은폐

근저당·가압류·다른 임차인의 보증금을 알리지 않는 방식입니다. 등기부에 남는 것은 확인이 가능하지만, 다른 임차인의 보증금은 등기부에 안 나옵니다.

등기부로 알 수 있는 것과 없는 것

오른쪽 칸이 사고가 나는 자리입니다. 등기부가 깨끗하다는 말과 안전하다는 말은 다릅니다.

신탁 등기가 되어 있으면 소유자가 아니라 신탁회사가 처분 권한을 가집니다. 소유자와 계약해도 효력이 문제될 수 있어 신탁원부까지 확인해야 합니다.

중개인의 책임

공인중개사법은 개업공인중개사의 금지행위를 정해 두었습니다.

• 중개대상물의 거래상 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 (제33조 제1항 제4호)
• 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 (같은 항 제6호)
• 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 (같은 항 제3호)

등록하지 않고 중개업을 하거나 부정한 방법으로 등록한 경우는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금입니다(제48조).

중개대상물 확인·설명서는 나중에 중요한 증거가 됩니다. 받지 못했다면 그 사실 자체를 기록해 두십시오.

처벌

기획부동산처럼 피해자가 여럿이면 이득액이 합산되어 특정경제범죄가중처벌법 구간으로 넘어가는 경우가 많습니다.

회수는 따로 움직입니다

형사 고소만으로 돈이 돌아오지 않습니다.

• 가압류: 상대 명의의 부동산·계좌를 먼저 묶습니다
• 처분금지가처분: 이중매매가 의심되면 등기를 막습니다
• 소유권이전등기청구: 첫 매수인의 지위를 지킵니다
• 부당이득반환·손해배상: 넘어간 돈을 되찾습니다

등기가 제3자에게 넘어간 뒤에는 되돌리기가 훨씬 어려워집니다. 이상하다고 느낀 시점에 가처분부터 검토해야 하는 이유입니다.

계약 전에 확인할 것

• 등기부등본을 계약일과 잔금일에 각각 발급
• 신탁 등기가 있으면 신탁원부까지
• 건축물대장으로 위반건축물 여부
• 토지는 토지이용계획확인원으로 개발 가능 여부
• 대리인이면 인감증명서가 붙은 위임장과 소유자 본인 통화
• 중개인의 등록증과 공제증서

소유자와 통화 한 번이 위임장 위조를 막습니다.

기획부동산을 가려내는 법

기획부동산은 거짓말을 하지 않고도 속일 수 있는 구조를 만듭니다. 개발 계획이 "있다"가 아니라 "논의되고 있다"는 식으로 말합니다.

확인할 것이 정해져 있습니다.

• 토지이용계획확인원을 직접 발급합니다. 용도지역과 행위제한이 나옵니다
• 개발제한구역·농업진흥지역·보전산지인지 봅니다. 이런 땅은 개발이 사실상 불가능합니다
• 지분 등기인지 단독 소유인지 확인합니다. 지분으로 사면 혼자서는 팔지도 개발하지도 못합니다
• 해당 지자체 도시계획 부서에 직접 문의합니다. 계획이 있다면 공개되어 있습니다
• 현장을 봅니다. 도로가 없는 맹지인 경우가 많습니다

"곧 발표된다", "내부 정보다"라는 말은 그 자체가 신호입니다. 실제 개발 계획은 공개 절차를 거칩니다.

이중매매는 배임의 영역입니다

이미 판 부동산을 다시 파는 것은 사기와 구조가 다릅니다.

첫 매수인이 중도금 이상을 지급하면 매도인은 등기를 넘겨줄 의무를 확정적으로 지게 됩니다. 그 상태에서 제3자에게 넘기면 첫 매수인의 사무를 처리하는 자로서의 임무를 저버린 것이 되어 배임이 문제됩니다.

• 계약금만 오간 단계라면 해약이 가능한 구간입니다
• 중도금이 들어간 뒤부터 성격이 달라집니다
• 제3자가 사정을 알면서 가담했다면 그쪽도 함께 문제됩니다

등기가 넘어가기 전에 처분금지가처분을 걸어야 합니다. 넘어간 뒤에는 제3자의 선의 여부까지 다퉈야 해서 훨씬 어려워집니다.

무권대리와 위임장

대리인이 나온 계약에서 사고가 자주 납니다.

• 인감증명서가 첨부된 위임장인지 확인합니다
• 위임장의 인감과 인감증명서의 인영이 일치하는지 봅니다
• 인감증명서의 발급일자를 봅니다. 오래된 것은 위험합니다
• 소유자 본인과 통화합니다. 등기부의 주소로 확인하는 것이 확실합니다

무권대리로 체결된 계약은 본인이 추인하지 않으면 효력이 없습니다. 돈은 이미 대리인이 가져간 뒤입니다.

위임장을 위조했다면 사문서위조와 행사가 성립합니다. 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다.

계약금을 넣기 전에

부동산 사고는 계약금을 넣는 순간 성격이 바뀝니다. 그 전에는 안 사면 그만이지만, 넣은 뒤에는 돌려받는 문제가 됩니다.

하루를 늦춰도 손해가 없습니다. 오늘 결정하지 않으면 놓친다는 말이 나오면 그 자체를 의심하십시오.

자주 묻는 질문

개발된다는 말만 믿고 샀는데 사기인가요?

말의 내용과 시점을 봅니다. 계획이 아예 없었는데 있는 것처럼 말했다면 기망입니다. 반면 계획은 있었으나 무산된 것이라면 다툼이 됩니다. 광고 화면과 설명 자료를 남겨 두는 것이 결정적입니다.

잔금까지 냈는데 등기를 안 넘겨 줍니다.

처분금지가처분과 소유권이전등기청구를 함께 검토합니다. 그 사이 제3자에게 넘어가면 회복이 어려워집니다.

중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?

중요사항을 설명하지 않았거나 사실과 다르게 설명했다면 별도로 다툽니다. 공제증서로 배상 범위를 확인합니다.

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근거 법령

· 형법 제347조: 사기 (2025. 12. 23. 개정)

· 형법 제231조·제234조: 사문서위조와 행사

· 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조

· 공인중개사법 제33조 제1항: 개업공인중개사의 금지행위

· 같은 법 제48조: 무등록 중개업 등의 처벌

확인: 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr / 확인일: 2026. 8. 25.