전세사기, 순위를 지켰는지가 먼저입니다

전세사기를 당하면 가장 먼저 떠오르는 것이 고소입니다. 그런데 고소를 해도 보증금이 자동으로 돌아오지는 않습니다.

보증금은 형사 절차가 아니라 순위로 지켜집니다. 주택임대차보호법이 정한 요건을 갖췄는지, 그 요건이 지금도 살아 있는지가 결과를 가릅니다.

집을 비우고 주소를 옮기는 순간 순위가 사라지는 경우가 있습니다. 이 글을 먼저 읽고 움직이셔야 하는 이유입니다.

어떤 형태가 있는가

• 깡통전세: 매매가보다 보증금이 높거나 비슷해 경매가 되어도 남는 것이 없는 구조
• 동시진행: 매매와 임대차를 같은 날 붙여 소유자가 바뀌는 사실을 감추는 방식
• 명의 바꿔치기: 보증금을 받은 뒤 자력 없는 사람에게 소유권을 넘기는 방식
• 이중계약: 대리권 없는 사람이 여러 임차인과 계약하는 방식
• 선순위 숨기기: 근저당이나 다른 임차인의 보증금을 알리지 않는 방식

형태는 달라도 결과는 같습니다. 경매에 넘어갔을 때 내 순번이 뒤로 밀립니다.

순위를 만드는 두 가지

대항력은 이렇게 생깁니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)

우선변제권은 여기에 하나가 더 붙습니다.

대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. (같은 법 제3조의2 제2항)

"다음 날부터"가 함정입니다. 계약 당일에 근저당이 설정되면 그 근저당이 앞섭니다. 잔금일에 등기부를 다시 떼어 봐야 하는 이유입니다.

이사 가기 전에 임차권등기

보증금을 못 받은 채 이사하면 점유와 주민등록이 사라지고, 대항력과 우선변제권도 함께 사라집니다.

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. (같은 법 제3조의3 제1항)

임차권등기가 등기부에 올라간 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다. 신청만 하고 나가면 안 됩니다. 순서가 바뀌면 순위를 잃습니다.

보증금이 적다면 최우선변제

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. (같은 법 제8조 제1항)

근저당보다 뒤여도 일정액은 먼저 받을 수 있는 제도입니다. 금액 기준은 지역과 시기에 따라 다르고, 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.

형사와 민사를 함께 놓습니다

형사는 처음부터 돌려줄 뜻이 없었는지를 다툽니다. 보증금을 받을 때 이미 반환이 불가능한 상태였는지, 선순위를 알면서 숨겼는지가 쟁점입니다. 단순히 돈이 없어 못 돌려주는 것과는 구분됩니다.

민사는 보증금반환청구입니다. 판결을 받아 경매를 신청할 때는 요건이 완화됩니다.

보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. (같은 법 제3조의2 제1항)

집을 비워 주지 않아도 경매를 신청할 수 있다는 뜻입니다.

피해가 여럿이고 이득액이 크면 특정경제범죄가중처벌법으로 넘어갑니다. 이득액 5억원 이상이면 3년 이상, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상입니다.

지금 확인하실 것

• 등기부등본을 지금 다시 발급 (근저당·가압류·소유자 변경)
• 전입신고일과 확정일자를 기록해 둔 것
• 계약서 원본과 계좌이체 내역
• 공인중개사가 준 중개대상물 확인·설명서
• 집주인·중개인과 주고받은 문자와 통화 기록

중개인이 선순위를 설명하지 않았다면 그 부분도 따로 남습니다. 공인중개사법은 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행으로 판단을 그르치게 하는 행위를 금지하고 있습니다.

계약 단계마다 확인할 것

전세사기는 대부분 계약 전에 걸러낼 수 있었던 것입니다. 단계별로 봅니다.

계약 전

• 등기부등본으로 근저당 채권최고액을 확인합니다. 시세에서 이 금액을 뺀 나머지가 내 보증금보다 적으면 위험합니다
• 신탁 등기가 있으면 소유자가 아니라 신탁회사에 처분 권한이 있습니다. 소유자와 계약하면 효력이 문제됩니다
• 다가구주택이면 나보다 앞선 임차인들의 보증금 총액을 확인해야 합니다. 등기부에 안 나오므로 임대인에게 요구해야 합니다
• 건축물대장으로 위반건축물 여부를 봅니다. 근린생활시설을 주택으로 쓰는 경우 보증보험 가입이 거절됩니다

계약할 때

• 계약서에 임대인 본인이 서명하는지 확인합니다. 대리인이면 인감증명서가 붙은 위임장과 소유자 본인 통화가 필요합니다
• 보증금은 임대인 명의 계좌로 보냅니다. 중개인 계좌나 제3자 계좌는 위험합니다
• 잔금일까지 권리관계를 변동시키지 않는다는 특약을 넣습니다

잔금일

• 잔금 지급 당일 아침에 등기부를 다시 발급합니다. 계약 후 근저당이 설정되는 경우가 있습니다
• 잔금을 치른 그날 전입신고와 확정일자를 마칩니다

전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 잔금일 당일에 설정된 근저당이 앞서는 이유가 여기 있습니다.

보증금을 못 받았을 때의 순서

1. 내용증명. 계약 종료 의사와 반환 요구를 기록으로 남깁니다

2. 임차권등기명령. 이사해야 한다면 등기가 올라간 것을 확인한 뒤 나갑니다

3. 보증금반환청구 소송 또는 지급명령

4. 강제경매 신청. 확정판결이 있으면 집을 비워 주지 않아도 신청할 수 있습니다

5. 배당요구. 다른 채권자가 먼저 경매를 넣었다면 배당요구 종기까지 신청합니다

5번을 놓치는 경우가 많습니다. 순위가 있어도 배당요구를 안 하면 그 경매에서 받지 못합니다.

보증보험에 들었다면

주택도시보증공사나 서울보증보험의 전세보증금반환보증에 가입했다면 절차가 다릅니다.

• 계약 종료 후 일정 기간 내에 이행청구를 해야 합니다
• 임대인에게 계약 해지 통지가 도달한 사실이 필요합니다
• 전입과 확정일자 요건을 유지하고 있어야 합니다

기한과 요건을 어기면 거절됩니다. 가입했다는 사실만으로 안심할 수 없는 이유입니다. 이사를 계획한다면 보증사에 먼저 확인하십시오.

형사에서 무엇을 다투는가

보증금을 못 돌려주는 것 자체는 채무불이행입니다. 사기가 되려면 처음부터 돌려줄 뜻이나 능력이 없었다는 점이 필요합니다.

• 계약 당시 이미 선순위 채무가 시세를 넘고 있었는지
• 그 사실을 알면서 숨겼는지
• 보증금을 받아 다른 곳에 쓸 계획이었는지
• 같은 방식으로 여러 명과 계약했는지

마지막 항목이 중요합니다. 피해자가 여럿이면 개별 사정이 아니라 구조적으로 설계된 것으로 볼 여지가 커집니다. 이득액이 합산되어 특정경제범죄가중처벌법 구간으로 넘어가기도 합니다.

자주 묻는 질문

집주인이 연락을 안 받습니다. 뭘 먼저 해야 하나요?

등기부를 떼어 소유자가 바뀌었는지부터 봅니다. 그다음 계약 종료 의사를 내용증명으로 남기고, 이사 계획이 있으면 임차권등기명령을 먼저 신청합니다.

경매가 시작됐다는 통지를 받았습니다.

배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 기한을 넘기면 순위가 있어도 그 경매에서는 받지 못합니다.

전세보증보험에 들었으면 안심해도 되나요?

보증 조건을 충족했는지를 봐야 합니다. 전입·확정일자 요건이나 통지 기한을 어기면 거절되는 경우가 있습니다.

함께 보기

• 부동산사기, 등기부에 남는 것과 남지 않는 것
• 금융사기, 어떤 절차가 열리는지부터 갈립니다

근거 법령

· 주택임대차보호법 제3조 제1항: 대항력

· 같은 법 제3조의2 제1항·제2항: 경매 신청 요건과 우선변제권

· 같은 법 제3조의3 제1항: 임차권등기명령

· 같은 법 제8조 제1항: 보증금 중 일정액의 최우선변제

· 형법 제347조: 사기 (2025. 12. 23. 개정)

· 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조

· 공인중개사법 제33조 제1항 제4호: 거짓된 언행 금지

확인: 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr / 확인일: 2026. 8. 25.