보증금을 받기 전에 이사하면 보호를 잃습니다

계약이 끝났는데 보증금을 못 받았습니다. 새로 갈 집은 정해져 있고 이사 날짜도 잡혔습니다.

여기서 그냥 이사하면 안 됩니다. 몸이 나가는 순간 보호 장치가 함께 사라집니다.

무엇이 사라지나요?

임차인의 힘은 두 가지에서 나옵니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 제1항)

점유(살고 있는 것)와 주민등록, 이 둘을 대항요건이라고 합니다. 여기에 확정일자가 붙으면 우선변제권이 생깁니다.

대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다 (같은 법 제3조의2 제2항)

이사를 나가면 점유가 사라지고, 전입신고를 옮기면 주민등록이 사라집니다. 둘 중 하나만 없어져도 대항력과 우선변제권이 함께 없어집니다.

계약이 끝나면 임대차 관계도 끝나나요?

먼저 알아 두실 조항이 있습니다.

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다 (주택임대차보호법 제4조 제2항)

계약 기간이 끝났다고 나가야 하는 것이 아닙니다. 보증금을 받을 때까지는 그 집에 있을 수 있습니다.

집주인이 "계약 끝났으니 나가라"고 해도, 보증금을 주지 않는 이상 그 요구를 따를 의무가 없습니다.

그래도 이사해야 한다면 어떻게 하나요?

임차권등기명령이 그 답입니다.

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항)

등기부에 임차권을 올려 두는 것입니다. 그러면 몸이 나가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

3번을 반드시 확인하고 나가셔야 합니다. 신청만 해 두고 이사하면 그 사이에 보호가 끊깁니다. 결정이 났다는 것과 등기부에 올라간 것은 다릅니다.

계약이 끝나기 전에 무엇을 해야 하나요?

만기가 다가오면 미리 움직여야 합니다. 통보 시기가 정해져 있기 때문입니다.

임대인은 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경을 통지해야 하고, 임차인도 그 기간에 계약을 끝내겠다는 뜻을 알려야 합니다(주택임대차보호법 제6조).

아무 말 없이 지나가면 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 나갈 생각이라면 그 기간 안에 알리셔야 합니다.

• 2개월 전까지 나가겠다는 뜻을 통지합니다
• 통지는 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 합니다
• 집주인이 "알겠다"고 답한 화면을 저장해 둡니다

말로만 한 통보가 나중에 "들은 적 없다"로 돌아오는 일이 흔합니다.

집을 못 보여 준다고 버틸 수 있나요?

집주인이 새 세입자를 구하려고 집을 보여 달라고 하는 경우입니다.

보증금을 돌려받지 못한 상태라면 협조할 의무가 있다고 단정하기 어렵습니다. 다만 새 세입자가 들어와야 보증금이 나오는 구조인 경우가 많아, 현실적으로는 협조하는 편이 회수에 유리합니다.

대신 조건을 분명히 해 두십시오. 언제 보증금을 주는지, 새 계약이 되면 그날 바로 반환하는지를 문자로 남겨 두시면 됩니다.

임차권등기를 하면 무엇이 남나요?

등기가 되면 등기부에 이런 내용이 올라갑니다.

• 임차인의 이름
• 보증금 금액
• 전입일과 확정일자
• 임대차 기간

이것이 그대로 순위가 됩니다. 나중에 경매로 가더라도 등기부에 적힌 날짜를 기준으로 배당 순위가 정해집니다.

그리고 부수적인 효과가 하나 있습니다. 등기부에 임차권등기가 있으면 다음 세입자가 들어오기를 꺼립니다. 집주인이 보증금을 서둘러 돌려주는 이유가 되기도 합니다.

가압류 규정이 준용되므로(제3조의3 제3항), 절차는 가압류와 비슷하게 변론 없이 결정으로 진행됩니다.

보증금을 받으려면 집을 먼저 비워야 하나요?

거꾸로 된 조항도 있습니다. 경매로 갈 때의 이야기입니다.

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다 (주택임대차보호법 제3조의2 제3항)

경매에서 배당을 받으려면 집을 비워 주어야 합니다. 앞의 제4조 제2항과 방향이 반대인 것처럼 보이지만, 상황이 다릅니다.

• 집주인에게 직접 받는 경우: 보증금을 받을 때까지 버틸 수 있습니다
• 경매 배당으로 받는 경우: 인도해야 배당금을 받습니다

이때는 인도확인서를 받아 배당을 신청하는 방식으로 정리합니다.

순서를 정리하면 어떻게 되나요?

보증금을 못 받았을 때 밟는 순서입니다.

• ① 내용증명: 계약 종료와 반환 요구를 서면으로 남깁니다
• ② 임차권등기명령: 이사해야 한다면 등기까지 확인하고 나갑니다
• ③ 보증금반환청구소송: 지급명령이나 소액사건도 가능합니다
• ④ 강제경매: 판결로 그 집을 경매에 넘깁니다

마지막 단계에 특칙이 있습니다.

임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다 (주택임대차보호법 제3조의2 제1항)

집을 비워 주지 않은 상태에서도 경매를 신청할 수 있습니다. 통상은 동시이행이라 내 의무를 먼저 이행해야 하는데, 임차인에게는 그 요건을 면제해 준 것입니다.

소액 보증금이면 먼저 받나요?

보증금이 적으면 순위와 무관하게 일정액을 먼저 받습니다.

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다 (주택임대차보호법 제8조 제1항)

경매신청 등기 전에 전입과 점유를 갖추고 있어야 합니다. 그리고 한도가 있습니다.

다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다 (같은 조 제3항 단서)

구체적인 금액과 기준은 지역별로 대통령령에 정해져 있고 바뀝니다. 계약 시점과 지역을 함께 확인하셔야 합니다.

집주인이 바뀌었다면 어떻게 되나요?

계약 중에 집이 팔리는 경우가 있습니다.

대항력이 있으면 새 주인에게 그대로 주장할 수 있습니다. 새 주인이 임대인의 지위를 이어받기 때문입니다. 계약을 다시 쓸 필요도 없고, 보증금은 새 주인에게 청구하면 됩니다.

대항력이 없으면 사정이 달라집니다. 전입신고가 근저당보다 늦었다면 경매에서 순위가 밀리고, 새 주인에게 주장하기도 어려워집니다.

그래서 계약 전에 등기부에서 확인하는 일이 중요합니다. 이미 근저당이 잔뜩 잡혀 있는 집이라면 전입신고를 아무리 빨리 해도 그 뒤 순위입니다.

상가라면 무엇이 다른가요?

가게를 빌린 경우에는 다른 법이 적용됩니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항)

주택은 전입신고, 상가는 사업자등록입니다. 그리고 기간의 기본값도 다릅니다.

상가도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속합니다(상가건물 임대차보호법 제9조 제2항). 자세한 것은 어느 법의 보호를 받는지에 정리해 두었습니다.

흔히 하는 실수는 무엇인가요?

"조금만 기다려 달라"는 말에 몇 달을 보내는 사이 다른 채권자가 근저당을 설정하거나 경매가 들어오는 경우가 있습니다.

지금 무엇을 확인해야 하나요?

보증금을 못 받고 계신 상황이라면 아래를 먼저 정리해 두시면 다음 단계가 빨라집니다.

• 임대차계약서 (확정일자가 찍혀 있는지)
• 전입세대 열람내역 또는 주민등록등본
• 등기부등본 (근저당과 그 설정일, 다른 권리)
• 보증금을 보낸 이체 내역
• 집주인과 주고받은 대화와 통보 기록
• 계약 종료를 알린 날짜

등기부등본이 가장 중요합니다. 내 전입일보다 앞선 근저당이 얼마나 있는지에 따라 회수 가능성이 정해지고, 그에 따라 임차권등기로 갈지 바로 소송으로 갈지가 달라집니다.

집값보다 보증금과 앞선 채권의 합이 크다면 깡통전세 쪽 이야기가 됩니다. 그 경우에는 서두르는 것 말고는 방법이 마땅치 않으므로, 알게 된 즉시 움직이셔야 합니다.

자주 묻는 질문

계약이 끝났는데 집주인이 나가라고 합니다.

보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다(제4조 제2항). 나가실 의무가 없습니다.

임차권등기명령을 신청하면 바로 나가도 되나요?

신청이 아니라 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤에 나가셔야 합니다.

전입신고만 잠깐 옮겼다가 다시 돌려놓으면 되나요?

옮긴 기간 동안 요건이 끊깁니다. 그 사이에 설정된 권리보다 순위가 밀릴 수 있습니다.

확정일자를 안 받았습니다.

대항력은 있지만 우선변제권이 없습니다. 지금이라도 받으시면 그 시점부터 순위가 생깁니다.

보증금 일부만 돌려받았습니다.

전액을 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 남은 금액에 대해 같은 절차를 밟으시면 됩니다.

새 집 전입신고를 먼저 해야 하는데 어떡하나요?

임차권등기가 된 뒤에는 옮기셔도 보호가 유지됩니다. 그래서 순서가 등기 확인이 먼저입니다.

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근거 법령

· 주택임대차보호법 제3조 제1항: 대항력 (인도와 주민등록)

· 같은 법 제3조의2 제1항·제2항·제3항: 보증금의 회수와 우선변제권

· 같은 법 제3조의3 제1항: 임차권등기명령

· 같은 법 제4조 제2항: 보증금 반환 시까지 임대차관계 존속

· 같은 법 제8조: 보증금 중 일정액의 보호

확인: 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr / 주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] 기준 / 확인일: 2026. 8. 24.

※ 이 글은 일반적인 법률정보이며 구체적인 사건에 대한 법률자문이 아닙니다.