상가를 빌렸다면 어느 법의 보호를 받는지 먼저 확인하세요

상가 건물을 빌려 영업하는 경우에 적용될 수 있는 법은 하나가 아닙니다.

크게 세 갈래로 나뉘고, 어느 쪽에 해당하는지에 따라 받을 수 있는 보호가 완전히 달라집니다.

상가건물 임대차보호법은 무엇을 보호하나요?

사업자등록을 한 상가 건물이면 원칙적으로 이 법이 적용됩니다. 다만 보증금액이 지역별 기준을 넘으면 일부만 적용됩니다.

사업자등록을 한 상가 건물이고, 보증금이 지역별로 정해진 기준 안에 있으면 이 법이 적용됩니다.

여기서 나오는 보호가 실질적으로 중요한 것들입니다.

• 보증금 보호
• 계약갱신요구권
• 권리금에 관한 기준

환산보증금이 왜 갈림길인가요?

기준이 되는 금액은 보증금만이 아닙니다. 월세를 100배 해서 더한 금액입니다.

보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다 (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항)

법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다 (같은 법 시행령 제2조 제3항)

계산은 이렇습니다.

```

환산보증금 = 보증금 + (월 차임 × 100)

```

보증금 5천만원에 월세 300만원이라면

```

5,000만 + (300만 × 100) = 3억 5,000만원

```

보증금만 보면 5천만원인데, 기준으로는 3억 5천만원입니다.

지역별 기준은 얼마인가요?

법 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항)

환산보증금이 이 금액 이하면 법의 보호를 온전히 받습니다.

환산보증금을 넘어도 남는 보호가 있나요?

여기가 잘못 알려진 부분입니다. 기준을 넘으면 아무것도 없는 것이 아닙니다.

제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다 (상가건물 임대차보호법 제2조 제3항)

계약갱신요구권과 권리금 보호는 금액과 무관하게 적용됩니다. 이 둘이 실무에서 가장 자주 문제되는 것들이라, 기준을 넘었다고 포기하실 일이 아닙니다.

반대로 보증금을 우선변제받을 권리는 기준 안에 있어야 생깁니다. 건물이 경매로 넘어갔을 때 갈리는 부분입니다.

민법상 임대차가 되면 보호가 얼마나 줄어드나요?

보증금이 기준을 넘으면 상가건물 임대차보호법의 보호에서 벗어나 민법의 임대차 규정이 적용됩니다.

위에서 말한 보호 장치들을 쓸 수 없게 됩니다. 차이가 큽니다.

보증금이 얼마인지가 단순한 금액 문제가 아니라, 어느 법의 적용을 받는지를 가르는 기준이 되는 셈입니다.

상가 대항력은 어떻게 생기나요?

주택과 다릅니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조 등에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항)

확정일자도 세무서에서 받습니다.

상가건물 임대차 계약증서 원본을 소지한 임차인은 상가건물의 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다 (상가건물 임대차보호법 시행령 제3조 제1항)

계약이 변경되거나 갱신되면 새로 받아야 합니다(같은 조 제3항). 조건을 바꿔 놓고 확정일자를 다시 받지 않아 순위가 어긋나는 경우가 있습니다.

계약갱신요구권은 몇 년인가요?

가장 실익이 큰 조항입니다.

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항)

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다 (같은 조 제2항)

시기를 놓치면 안 됩니다. 만료 1개월 전까지입니다. 주택은 2개월 전인데 상가는 1개월 전이라 헷갈리기 쉽습니다.

거절 사유도 정해져 있습니다. 첫 번째가 실무에서 가장 자주 나옵니다.

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 (같은 조 제1항 제1호)

"연체한 사실이 있는" 입니다. 지금 밀려 있지 않아도, 과거에 3기분에 이른 적이 있으면 거절 사유가 됩니다. 주택은 2기인데 상가는 3기입니다.

갱신되면 조건은 같습니다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다 (같은 조 제3항)

권리금은 어떻게 보호되나요?

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항)

방해로 보는 행위는 넷입니다.

• 1호: 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위
• 2호: 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 3호: 신규임차인이 되려는 자에게 조세·공과금·주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
• 4호: 그 밖에 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위

3호가 가장 흔합니다. 대놓고 거절하지 않고 새 임차인에게 감당 못 할 조건을 불러 스스로 물러나게 만드는 방식입니다.

다만 정당한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다. 신규임차인이 될 사람에게 자력이 없거나 의무 위반의 우려가 있는 경우 등입니다(같은 조 제2항).

전세권은 어떻게 생기나요?

전세권은 부동산을 점유해 사용하고, 임대차가 끝날 때 보증금을 우선 변제받을 수 있는 물권입니다.

다만 계약만으로는 성립하지 않습니다. 등기를 해야 효력이 생깁니다.

등기하지 않은 경우는 흔히 미등기 전세라고 불리며, 성질이 다릅니다. 전세권이라고 부르고 있어도 등기가 없다면 전세권의 효력은 없습니다.

건물이 팔리면 계약은 어떻게 되나요?

영업 중에 건물이 팔리는 경우가 있습니다. 조문이 이 상황을 정해 두었습니다.

임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (상가건물 임대차보호법 제3조 제2항)

새 건물주가 임대인이 되는 것이고, 계약을 다시 쓸 필요가 없습니다. 보증금도 새 건물주에게 청구합니다. 갱신요구권도 이어집니다.

다만 이것은 대항력이 있을 때의 이야기입니다. 인도와 사업자등록 신청을 마치지 않았다면 새 건물주에게 주장하기 어렵습니다.

건물이 경매로 넘어가면 또 달라집니다. 그때는 우선변제권이 있는지가 결과를 정하고, 그것은 환산보증금이 기준 안에 있어야 생깁니다.

보증금을 못 받으면 어떻게 하나요?

주택과 같은 조항이 있습니다.

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다 (상가건물 임대차보호법 제9조 제2항)

계약이 끝났다고 나가야 하는 것이 아닙니다. 보증금을 받을 때까지 그 자리에 있을 수 있습니다.

이사해야 한다면 임차권등기명령과 같은 절차가 상가에도 있습니다(제6조). 신청이 아니라 등기부에 기입된 것을 확인하고 나가셔야 하는 것도 같습니다.

소액 보증금이면 먼저 받을 수 있나요?

환산보증금이 아주 적으면 순위와 무관하게 일정액을 먼저 받습니다. 다만 기준이 훨씬 낮습니다.

(상가건물 임대차보호법 시행령 제6조·제7조)

한도도 있습니다.

임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다 (같은 영 제7조 제2항)

월세가 조금만 있어도 환산보증금이 금방 이 기준을 넘습니다. 월 50만원이면 환산액만 5천만원이라, 서울 기준을 이미 넘습니다.

계약 단계에서 무엇을 확인해야 하나요?

• 환산보증금을 계산해 보았는가 (보증금 + 월세 × 100)
• 그 금액이 지역 기준 안에 있는가
• 사업자등록을 신청했는가
• 확정일자를 세무서에서 받았는가
• 계약서상 임대인이 등기부상 소유자와 같은가
• 등기부에 선순위 권리가 얼마나 있는가

환산보증금 계산이 첫 단추입니다. 그 숫자에 따라 어떤 보호를 받는지가 정해지고, 그다음에 무엇을 준비할지가 달라집니다.

기준을 넘는다면 계약서에 무엇을 적어 두는지가 훨씬 중요해집니다. 차임 증액의 한도, 갱신 조건, 원상회복의 범위 같은 것들을 특약으로 정해 두셔야 합니다.

• 보증금이 지역별 기준 안에 있는가
• 사업자등록을 했는가
• 등기를 한 전세권인가, 미등기 전세인가
• 계약서에 적힌 임대인이 등기부상 소유자와 같은가
• 선순위 권리가 얼마나 잡혀 있는가

문제가 생긴 뒤에 어느 법이 적용되는지 따지기 시작하면, 이미 선택할 수 있는 것이 줄어 있습니다.

자주 묻는 질문

보증금 기준을 넘으면 아무 보호도 없나요?

민법의 임대차 규정은 그대로 적용됩니다. 다만 계약갱신요구권처럼 특별법이 주는 보호를 쓸 수 없게 되므로, 계약서에 무엇을 적어 두었는지가 더 중요해집니다.

사업자등록을 안 했는데 지금이라도 하면 되나요?

보호의 요건과 시점이 정해져 있으므로 현재 상태를 먼저 확인해야 합니다. 늦더라도 하지 않는 것보다는 낫지만, 그 사이에 생긴 권리 관계가 있다면 순위가 달라질 수 있습니다.

월세만 있고 보증금이 거의 없으면 어떻게 보나요?

보증금 외에 차임도 함께 환산해 기준을 따지는 구조입니다. 계약의 실제 조건을 그대로 정리해 확인해야 합니다.

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근거 법령

· 상가건물 임대차보호법: 적용 범위, 보증금 보호, 계약갱신요구권, 권리금

· 민법: 임대차, 전세권

확인: 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr / 상가건물 임대차보호법 [시행 2026. 5. 12.], 같은 법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] 기준 / 확인일: 2026. 8. 24.

※ 이 글은 일반적인 법률정보이며 구체적인 사건에 대한 법률자문이 아닙니다.