임대차 계약 전에 등기부에서 봐야 할 세 곳

주택임대차 계약을 하기 전에 등기부를 확인하고, 등기부에 적힌 소유자와 계약을 맺으려는 상대가 같은 사람인지 맞춰 봐야 합니다.

이 확인을 건너뛰면 뒤에 손을 쓸 방법이 크게 줄어듭니다. 등기부는 세 부분으로 나뉘고, 각 부분에서 봐야 할 것이 다릅니다.

왜 순위가 결과를 정하나요?

등기부를 보는 이유는 하나입니다. 내가 몇 번째인지 알기 위해서입니다.

임차인의 힘은 이 조항에서 나옵니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다 (주택임대차보호법 제3조 제1항)

대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다 (같은 법 제3조의2 제2항)

"후순위권리자보다"입니다. 나보다 앞선 권리는 그대로 앞섭니다.

여기서 하루가 중요해집니다. 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시에 생기는데, 근저당은 접수한 그날 효력이 생깁니다.

같은 날이면 근저당이 앞섭니다. 그래서 잔금일에 근저당이 설정되는 경우가 위험한 것입니다.

직접 계산하면 어떻게 되나요?

을구를 보고 직접 셈해 보시면 됩니다.

```

집값 - (앞선 채권최고액 합계) = 내 보증금이 들어갈 자리

```

시세 3억, 근저당 채권최고액 1억 8천만원인 집에 보증금 1억 5천으로 들어간다면

```

3억 - 1억 8천 = 1억 2천

```

내 보증금 1억 5천 중 1억 2천까지만 자리가 있습니다. 그리고 경매에서는 시세대로 팔리지 않습니다. 유찰이 거듭되면 2억 초반에 낙찰되는 일도 흔하고, 그러면 받을 것이 거의 남지 않습니다.

채권최고액은 실제 채무액이 아니라 한도입니다. 통상 빌린 금액의 120~130퍼센트로 설정하므로, 실제 빚은 그보다 적을 수 있습니다. 다만 얼마인지는 등기부로 알 수 없으므로 최고액을 기준으로 보수적으로 계산하시는 편이 안전합니다.

표제부에서 무엇을 보나요?

건물의 소재와 지번, 건물 내역이 적히는 곳입니다.

주소와 동·호수가 계약서와 정확히 일치하는지 봐야 합니다. 여기가 어긋나면 법이 주는 보호를 받지 못하는 일이 생깁니다.

특히 다가구주택이나 신축 건물에서 실제 사용하는 호수와 등기부상 호수가 다른 경우가 있습니다. 현관에 붙은 번호가 아니라 등기부의 표시를 기준으로 계약서를 써야 합니다.

갑구에서 무엇을 보나요?

소유권의 변동과 압류·가압류 같은 제한이 적힙니다.

• 소유자 이름이 계약 상대와 같은지
• 압류·가압류가 걸려 있지 않은지
• 소유권이 최근에 자주 바뀌지는 않았는지

압류가 걸려 있는 집은 피하는 것이 안전합니다. 나중에 그 집이 경매로 넘어가면 임차인이 우선변제를 받기 어려워집니다.

을구에서 무엇을 보나요?

저당권처럼 그 집에 걸린 부담이 적힙니다.

저당권이나 전세권이 설정된 뒤에 들어온 임차인은 저당권자나 전세권자보다 후순위가 됩니다. 앞선 권리가 먼저 회수하고 남는 것에서 보증금을 받게 되므로, 을구를 보지 않고 계약하면 위험을 그대로 안게 됩니다.

채권최고액이 집값에 견주어 얼마나 되는지 계산해 보아야 합니다. 그 금액과 내 보증금을 더한 값이 집값에 가깝거나 넘는다면 다시 생각할 자리입니다.

확정일자와 전세권등기는 무엇이 다른가요?

보증금을 지키는 방법이 둘 있습니다. 성격이 다릅니다.

대부분은 확정일자로 충분합니다. 다만 전입신고를 할 수 없는 사정이 있거나(회사 명의 등) 보증금이 매우 큰 경우에는 전세권등기를 검토합니다.

확정일자만 받고 전입신고를 하지 않으면 아무 소용이 없습니다. 조문이 대항요건과 확정일자를 함께 요구하기 때문입니다.

계약할 때 어떤 조항을 넣어야 하나요?

등기부를 보고 걱정되는 부분이 있다면 계약서에 적어 두시면 됩니다.

• 잔금일까지 근저당을 말소한다는 특약
• 잔금일에 새로운 권리를 설정하지 않는다는 특약
• 위반하면 계약을 해제하고 손해를 배상한다는 조항
• 등기부에 변동이 있으면 잔금 지급을 거절할 수 있다는 조항

특약은 반드시 서면에 적어야 합니다. 말로 약속한 것은 나중에 다투게 됩니다.

집주인 본인도 확인해야 하나요?

등기부만 보고 끝나지 않습니다.

• 계약하러 나온 사람이 등기부상 소유자 본인인지
• 대리인이라면 위임장과 인감증명서가 있는지
• 소유자 본인과 직접 통화해 계약 의사를 확인했는지
• 보증금을 소유자 명의 계좌로 보내는지

보증금을 소유자가 아닌 사람의 계좌로 보내라고 하면 그 자리에서 멈추셔야 합니다. 대리인 계좌, 중개업소 계좌, 가족 계좌 모두 마찬가지입니다.

소유권이 최근에 자주 바뀌었다면 그것도 신호입니다. 갭투자로 넘겨받은 집이거나 명의만 빌려준 집인 경우가 있습니다.

계약 직전에 다시 봐야 하나요?

등기 사항은 등기소에서 열람할 수 있고, 인터넷등기소에서 하루 내내 확인할 수도 있습니다.

계약 직전에 다시 한 번 열어 보는 것이 좋습니다. 계약을 준비하는 동안 새 부담이 설정될 수 있기 때문입니다. 잔금을 치르는 날에도 마찬가지입니다.

등기부에 안 나오는 것은 무엇인가요?

등기부만으로는 알 수 없는 것들이 있습니다. 이것들이 실제로 사고를 만듭니다.

다가구주택에서 특히 위험합니다. 한 건물에 여러 세대가 살고, 그 사람들의 보증금이 모두 나보다 앞설 수 있는데 등기부에는 한 줄도 나오지 않습니다.

확정일자 부여현황을 요구해 보시면 됩니다. 임대인의 동의가 있으면 열람할 수 있고, 계약을 앞둔 상태라면 요구할 수 있습니다. 보여 주기를 꺼린다면 그 자체가 신호입니다.

밀린 세금도 마찬가지입니다. 당해세는 순위에서 앞서는 경우가 있어, 완납증명서를 받아 두시면 그만큼 위험이 줄어듭니다.

어떤 경우에 계약을 다시 생각해야 하나요?

• 등기부상 소유자와 계약하러 나온 사람이 다른데 위임 확인이 안 됨
• 보증금을 소유자 아닌 계좌로 보내라고 함
• 채권최고액 + 내 보증금이 시세에 가깝거나 넘음
• 소유권이 최근에 여러 번 바뀜
• 다가구인데 확정일자 부여현황을 안 보여 줌
• 시세보다 보증금이 유난히 높음
• 계약을 서두르라고 재촉함

여러 개가 겹치면 그 집은 피하시는 편이 낫습니다. 보증금은 대개 전 재산이고, 잘못되면 되찾는 데 몇 년이 걸립니다.

계약부터 입주까지 순서는 어떻게 되나요?

날짜가 결과를 정하므로 순서를 정리해 두시면 좋습니다.

잔금일에 세 가지를 같은 날 하셔야 합니다. 잔금을 보내고, 전입신고를 하고, 확정일자를 받습니다. 주민센터에서 한 번에 됩니다.

하루라도 미루면 그 사이에 설정된 권리보다 순위가 밀립니다. 이사 정리하느라 며칠 뒤에 전입신고를 하는 경우가 실제로 사고로 이어집니다.

소액 보증금이면 먼저 받을 수 있나요?

보증금이 적으면 순위와 무관하게 일정액을 먼저 받습니다.

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다 (주택임대차보호법 제8조 제1항)

경매신청 등기 전에 전입과 점유가 있어야 합니다. 그리고 한도가 있습니다.

다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다 (같은 조 제3항 단서)

구체적인 금액과 기준은 지역별로 대통령령에 정해져 있고 계약 시점에 따라 다릅니다. 내 보증금이 그 범위에 들어가는지는 계약 시점과 지역을 함께 봐야 알 수 있습니다.

계약 전에 무엇을 확인해야 하나요?

• 등기부 표제부의 주소·동·호수가 계약서와 같은가
• 갑구의 소유자와 계약 상대가 같은 사람인가
• 갑구에 압류·가압류가 없는가
• 을구의 채권최고액과 내 보증금을 더하면 집값을 넘지 않는가
• 계약일과 잔금일에 각각 다시 열람했는가

전세보증금 반환보증은 무엇인가요?

등기부를 보고도 불안하다면 보증에 가입하는 방법이 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에서 취급합니다. 보증금을 돌려받지 못했을 때 기관이 대신 지급하고, 기관이 집주인에게 청구합니다.

• 가입에 기한이 있습니다 (계약 기간의 절반이 지나기 전 등)
• 가입이 거절되는 집이 있습니다. 부채비율이 높으면 받아 주지 않습니다
• 보험료가 듭니다

가입이 안 되는 집이라는 사실 자체가 신호입니다. 기관이 위험하다고 판단했다는 뜻이기 때문입니다. 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인해 보시는 것도 방법입니다.

중개사를 통했다면 무엇이 다른가요?

공인중개사를 끼고 계약했다면 확인할 것이 더 있습니다.

• 중개대상물 확인·설명서를 받았는지
• 등기부상 권리관계가 그 서류에 제대로 적혔는지
• 중개사의 공제증서를 받았는지

중개사가 권리관계를 제대로 설명하지 않아 손해가 생겼다면 책임을 물을 여지가 있습니다. 설명서에 무엇이 적혀 있는지가 그때 근거가 됩니다.

받은 서류는 계약서와 함께 보관하십시오. 몇 년 뒤에 필요해집니다.

자주 묻는 질문

대리인과 계약하는데 괜찮을까요?

소유자 본인이 아니라면 위임 사실을 확인해야 합니다. 위임장과 인감증명, 소유자 본인과의 통화로 계약 의사를 직접 확인하는 절차를 거치는 편이 안전합니다.

저당이 조금 있는데 들어가도 되나요?

금액의 문제입니다. 채권최고액과 내 보증금의 합이 집값에 견주어 어느 정도인지가 판단 기준이 됩니다. 여유가 크지 않다면 계약 조건으로 저당 말소를 요구하거나 다른 집을 보는 편이 낫습니다.

등기부를 봤는데 무슨 뜻인지 모르겠습니다.

표제부·갑구·을구 세 곳만 나누어 보면 대부분 판단할 수 있습니다. 다만 소유권이 자주 바뀌었거나 부담이 여러 건 얽혀 있다면 계약 전에 확인을 받아 보는 편이 안전합니다.

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근거 법령

· 주택임대차보호법: 대항력과 우선변제권

· 부동산등기법: 등기부의 구성과 열람

확인: 법제처 「찾기쉬운 생활법령정보」 · 부동산/임대차 https://www.easylaw.go.kr / 자료 기준일: 2026. 6. 15. / 확인일: 2026. 8. 24.

※ 이 글은 일반적인 법률정보이며 구체적인 사건에 대한 법률자문이 아닙니다.