깡통전세, 보증금이 집값을 넘어서는 구조

깡통전세는 보증금과 선순위 담보, 조세채무를 합한 금액이 그 집의 매매가나 경매 낙찰가를 넘어서는 상태를 말합니다.

이 상태에서는 집이 경매로 넘어가도 보증금을 온전히 회수할 수 없습니다. 집값이 떨어져서 생기기도 하지만, 처음부터 그렇게 만들어진 경우도 있습니다.

숫자로 재어 보면 어떻게 아나요?

말로는 감이 오지 않으니 실제로 계산해 보겠습니다.

시세 3억, 근저당 채권최고액 1억 2천만원인 집에 보증금 2억 2천으로 들어간 경우

이미 시세를 넘었습니다. 그리고 경매에서는 시세대로 팔리지 않습니다. 유찰이 거듭되면 2억 초반에 낙찰되는 일이 흔합니다.

```

낙찰가 2억 2천 - 집행비용 - 앞선 근저당 1억 2천 = 남는 것 1억 안팎

```

보증금 2억 2천 중 절반도 못 받습니다.

여기에 등기부에 나오지 않는 것들이 더 붙습니다. 밀린 세금, 다른 세입자들의 보증금, 최우선변제금 같은 것들입니다. 실제로는 더 줄어듭니다.

등기부에 안 나오는 것은 무엇인가요?

가장 위험한 것은 보이지 않는 부분입니다.

다가구주택에서 특히 위험합니다. 한 건물에 열 세대가 살고 있고 그들의 보증금이 모두 나보다 앞설 수 있는데, 등기부에는 한 줄도 나오지 않습니다.

확정일자 부여현황을 요구해 보십시오. 계약을 앞둔 상태라면 임대인의 동의를 받아 열람할 수 있습니다. 보여 주기를 꺼린다면 그 자체가 답입니다.

무자본 매입은 어떤 구조인가요?

가장 대표적인 형태입니다.

임차인의 보증금을 사실상 매수 자금으로 쓰고, 이후 그 집을 자산이 없는 법인이나 개인에게 넘긴 뒤 연락이 끊기는 방식입니다.

여러 채를 동시에 굴리는 경우가 많아 피해가 한 사람에 그치지 않습니다. 같은 건물, 같은 중개인, 같은 소유자 이름이 여러 사건에서 겹쳐 나오는 이유입니다.

신축 건물에서는 어떻게 나타나나요?

건축주가 중개인과 짜고 자금 여력이 없는 매수인에게 건물을 넘기고, 그 매수인이 높은 보증금의 임차인을 받아들이는 구조입니다.

계약이 끝날 때 돌려줄 돈이 애초에 없습니다. 시세를 확인하기 어려운 신축이라는 점을 이용합니다.

가장 위험한 시점은 언제인가요?

임차인이 전입신고를 한 바로 뒤에 소유권을 자산이 없는 사람에게 넘기고, 그 사람이 대출을 받아 집이 경매로 넘어간 사례가 있습니다.

임차인의 보호가 효력을 갖기 전의 틈을 이용한 것입니다.

그래서 계약과 전입, 확정일자의 순서와 시점을 정확히 맞추는 일이 중요합니다. 잔금을 치른 당일에 전입신고와 확정일자를 함께 마치는 것이 원칙입니다.

시점에 따라 어떻게 갈리나요?

대항력이 언제 생기는지가 여기서 결정적입니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다 (주택임대차보호법 제3조 제1항)

"그 다음 날부터" 입니다. 반면 근저당이나 소유권이전은 접수한 그날 효력이 생깁니다.

이 반나절이 틈입니다. 그 사이에 설정된 권리가 나보다 앞섭니다.

전입신고를 한 바로 뒤에 소유권을 자산이 없는 사람에게 넘기고, 그 사람이 대출을 받아 집이 경매로 넘어간 사례가 실제로 있었습니다. 보호가 효력을 갖기 전의 틈을 노린 것입니다.

이 틈을 완전히 막을 방법은 없지만, 줄일 수는 있습니다.

• 계약서에 잔금일에 새 권리를 설정하지 않는다는 특약을 넣습니다
• 위반하면 계약을 해제하고 손해를 배상한다는 조항을 함께 넣습니다
• 잔금 당일 등기부를 다시 열람하고 보냅니다
• 잔금을 보낸 그날 안에 전입신고와 확정일자를 마칩니다

어떤 경우에 사기가 성립하나요?

처음부터 돌려줄 뜻이나 능력이 없었다면 형사 문제가 됩니다.

사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다 (형법 제347조 제1항)

2025년 12월 23일 개정으로 형이 크게 올랐습니다. 피해 규모가 커지면 특정경제범죄가중처벌법이 함께 적용될 수 있습니다.

다만 집값이 떨어져 못 돌려주게 된 것과, 처음부터 돌려줄 생각이 없었던 것은 다릅니다. 후자를 보이려면 이런 사정들이 필요합니다.

• 계약 당시 이미 갚을 수 없는 상태였음을 숨김
• 자산이 없는 사람에게 곧바로 소유권을 넘김
• 여러 채에서 같은 방식이 반복됨
• 시세보다 보증금이 유난히 높게 설정됨
• 중개인과 짜고 시세를 부풀림

같은 소유자나 같은 중개인이 여러 사건에서 겹쳐 나오는지가 중요한 단서가 됩니다. 그래서 피해자들이 모이면 드러나는 것이 많습니다.

계약 전에 무엇을 재어 봐야 하나요?

• 등기부 을구의 채권최고액 + 내 보증금이 시세에 가깝지는 않은가
• 소유자가 최근에 바뀌었거나, 자주 바뀌지는 않았는가
• 소유자가 자산이 없어 보이는 법인은 아닌가
• 같은 건물에 임차인이 여럿인데 보증금 총액이 건물값에 가깝지는 않은가
• 시세를 확인하기 어려운 신축인가
• 임대인이 세금을 체납하고 있지는 않은가

계약할 때 순서는 어떻게 되나요?

• 잔금일에 등기부를 다시 열람합니다
• 잔금을 치른 당일에 전입신고와 확정일자를 마칩니다
• 임대인의 국세·지방세 체납 여부를 확인합니다
• 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 집인지 확인합니다

여럿이 함께 피해를 입었다면 어떻게 하나요?

깡통전세는 한 사람에게만 생기지 않습니다. 같은 방식이 여러 채에서 반복되기 때문입니다.

• 같은 소유자 이름이 여러 사건에 나옵니다
• 같은 중개인을 통해 계약한 사람이 여럿입니다
• 같은 건물에서 여러 세대가 동시에 겪습니다
• 계약 시기와 조건이 비슷한 모양입니다

모이면 드러나는 것이 있습니다. 개별 사건으로는 "집값이 떨어져서"로 보이던 것이, 여러 건을 나란히 놓으면 처음부터 설계된 구조라는 점이 보입니다.

같은 건물에 계신 분들과 상황을 맞춰 보시는 것만으로도 다른 세입자들의 보증금 총액을 알 수 있고, 그것이 회수 가능성을 가늠하는 가장 빠른 방법입니다.

주의하실 것도 있습니다. 개별 사안의 계약 시점과 순위가 저마다 다릅니다. 단체 대화방에서 오가는 말을 그대로 자기 사건에 적용하면 어긋납니다. 자기 등기부와 자기 확정일자를 기준으로 확인하셔야 합니다.

세금 체납이 순위를 뒤집을 수 있나요?

등기부에 안 나오면서 순위를 흔드는 것이 세금입니다.

당해세는 배당에서 앞서는 경우가 있어, 임차인이 예상한 금액을 받지 못하게 만듭니다. 계약 전에 국세·지방세 완납증명서를 요구해 두시면 그만큼 위험이 줄어듭니다.

임대인이 응하지 않는다면 그것도 판단 근거가 됩니다. 떳떳하면 못 보여 줄 이유가 없습니다.

이미 계약했다면 어떻게 하나요?

지금 상황이라면 순서대로 확인하십시오.

• ① 전입신고와 확정일자가 되어 있는지 (빠졌다면 지금이라도)
• ② 등기부등본을 떼어 새 권리가 생겼는지
• ③ 확정일자 부여현황으로 다른 세입자 보증금을 확인
• ④ 임대인의 세금 체납 여부
• ⑤ 만기가 다가온다면 미리 통지

②가 가장 급합니다. 계약할 때는 깨끗했는데 그 뒤에 근저당이 붙었거나 소유자가 바뀌었다면 상황이 달라졌다는 뜻입니다.

만기가 지났는데 못 받고 있다면 보증금을 받기 전에 이사하면 안 되는 이유를 먼저 보시고, 임차권등기명령부터 밟으셔야 합니다.

회수 절차는 어떻게 되나요?

4단계에 특칙이 있습니다.

임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다 (주택임대차보호법 제3조의2 제1항)

집을 비워 주지 않은 상태에서도 경매를 신청할 수 있습니다.

다만 경매로 가도 집값이 채권 총액보다 적으면 전액을 받지 못합니다. 깡통전세의 어려움이 여기 있습니다. 그래서 계약 전 확인이 사실상 유일한 방어입니다.

보증에는 어떻게 가입하나요?

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에서 전세보증금 반환보증을 취급합니다.

보증금을 돌려받지 못했을 때 기관이 대신 지급하고, 기관이 집주인에게 청구합니다.

• 가입에 기한이 있습니다 (계약 기간의 절반이 지나기 전 등)
• 부채비율이 높으면 가입이 거절됩니다
• 보험료가 듭니다

가입이 안 되는 집이라는 사실 자체가 가장 분명한 신호입니다. 기관이 위험하다고 판단했다는 뜻이기 때문입니다.

계약 전에 가입 가능 여부부터 확인해 보시는 것이 등기부를 읽는 것보다 빠른 판별법이 되기도 합니다.

자주 묻는 질문

시세보다 보증금이 조금 높은 정도인데 괜찮을까요?

보증금만이 아니라 선순위 담보와 체납 세금까지 더해 판단해야 합니다. 경매로 넘어가면 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되므로, 여유가 크지 않다면 위험합니다.

계약 후에 집주인이 바뀌었습니다.

전입신고와 확정일자를 갖추었다면 새 소유자에게도 보증금 반환을 구할 수 있는 것이 원칙입니다. 다만 새 소유자의 자력이 문제 되므로, 등기 상태와 부담 변동을 확인하고 필요한 조치를 검토해야 합니다.

이미 계약했는데 지금이라도 할 수 있는 게 있나요?

전입신고와 확정일자가 갖추어져 있는지 먼저 확인하십시오. 빠져 있다면 지금이라도 마쳐야 합니다. 등기부에 새 부담이 생겼는지, 경매가 시작되지는 않았는지도 함께 확인해야 합니다.

보증에 가입하려 했더니 거절되었습니다.

부채비율이 높아 기관이 위험하다고 판단했다는 뜻입니다. 이미 계약한 상태라면 등기부와 확정일자 부여현황을 확인하고, 만기 전에 대응을 준비하셔야 합니다.

집주인이 자산 없는 법인입니다.

소유자가 법인이면 등기부등본을 함께 확인해 보십시오. 설립한 지 얼마 되지 않았거나 자본금이 적다면 회수가 어려워질 수 있습니다.

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근거 법령

· 주택임대차보호법 제3조 제1항: 대항력 (다음 날부터)

· 같은 법 제3조의2 제1항·제2항: 경매 신청의 특칙과 우선변제권

· 같은 법 제3조의3: 임차권등기명령

· 형법 제347조: 사기 (2025. 12. 23. 개정)

확인: 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr / 주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.], 형법 [시행 2026. 3. 12.] 기준 / 확인일: 2026. 8. 24.

※ 이 글은 일반적인 법률정보이며 구체적인 사건에 대한 법률자문이 아닙니다.