부동산 허위매물 제재와 광고 삭제 기준이 달라졌습니다

계약이 끝난 매물이 광고에 그대로 남아 있으면 소비자에게는 허위매물로 보입니다. 그러나 광고를 내리는 것이 하루 늦은 경우와 처음부터 손님을 끌기 위한 미끼매물은 성격이 다릅니다.

국토교통부는 2026년 7월 3일부터 부당한 중개대상물 표시·광고 행위의 세부 기준을 개정해 이 둘을 나누어 다루기로 했습니다. 방향은 두 가지입니다.

• 단순 실수의 부담은 합리화
• 허위·미끼매물에 대한 엄정 제재는 유지

이 기준이 어디에 근거를 두고 있는지부터 봅니다.

광고에 반드시 무엇을 넣어야 하나요?

개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대하여 표시·광고를 하려면 중개사무소, 개업공인중개사에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항을 명시하여야 하며, 중개보조원에 관한 사항은 명시해서는 아니 된다 (공인중개사법 제18조의2 제1항)

시행령이 그 사항을 정합니다.

1. 중개사무소의 명칭, 소재지, 연락처 및 등록번호 2. 개업공인중개사의 성명(법인인 경우에는 대표자의 성명) (공인중개사법 시행령 제17조의2 제1항)

인터넷 광고는 요구사항이 더 많습니다.

개업공인중개사가 인터넷을 이용하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 하는 때에는 제1항에서 정하는 사항 외에 중개대상물의 종류별로 대통령령으로 정하는 소재지, 면적, 가격 등의 사항을 명시하여야 한다 (공인중개사법 제18조의2 제2항, 신설 2019. 8. 20.)

1. 소재지 2. 면적 3. 가격 4. 중개대상물 종류 5. 거래 형태 6. 건축물 및 그 밖의 토지의 정착물인 경우 가. 총 층수 나. 사용승인·사용검사·준공검사 등을 받은 날 다. 해당 건축물의 방향, 방의 개수, 욕실의 개수, 입주가능일, 주차대수 및 관리비 (공인중개사법 시행령 제17조의2 제2항)

관리비가 명시 항목에 들어 있습니다. 월세는 싸게 적고 관리비에 얹는 방식이 여기서 걸립니다.

중개보조원은 광고에 등장할 수 없습니다. 반대로 현장에서는 자기가 중개보조원임을 미리 알려야 합니다(공인중개사법 제18조의4, 본조신설 2023. 4. 18.).

부당한 표시·광고는 무엇인가요?

법이 셋을 정하고, 시행령이 셋을 더합니다.

개업공인중개사는 중개대상물에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부당한 표시·광고를 하여서는 아니 된다. 1. 중개대상물이 존재하지 않아서 실제로 거래를 할 수 없는 중개대상물에 대한 표시·광고 2. 중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시·광고하거나 사실을 과장되게 하는 표시·광고 3. 그 밖에 표시·광고의 내용이 부동산거래질서를 해치거나 중개의뢰인에게 피해를 줄 우려가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 내용의 표시·광고 (공인중개사법 제18조의2 제4항)

시행령이 제3호를 이렇게 채웁니다.

1. 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개의 대상이 될 수 없는 중개대상물에 대한 표시·광고 2. 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개할 의사가 없는 중개대상물에 대한 표시·광고 3. 중개대상물의 입지조건, 생활여건, 가격 및 거래조건 등 중개대상물 선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 빠뜨리거나 은폐·축소하는 등의 방법으로 소비자를 속이는 표시·광고 (공인중개사법 시행령 제17조의2 제4항)

계약 종료 매물의 방치는 세 번째 유형입니다. 매물이 실제로 있고 광고 내용도 사실이지만, 이제는 거래할 수 없는 물건이라는 점에서 문제가 됩니다.

미끼매물은 네 번째입니다. "그 방은 방금 나갔고 이 방을 보시라"는 응대가 반복된다면 여기에 해당할 여지가 큽니다.

세부 유형과 기준은 고시로 정합니다.

제4항에 따른 부당한 표시·광고의 세부적인 유형 및 기준 등에 관한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다 (공인중개사법 제18조의2 제5항)

2026년 7월 3일 시행된 개정은 이 고시의 기준을 손본 것입니다. 법률과 시행령의 조문 자체가 바뀐 것은 아닙니다.

제재는 어떻게 되나요?

과태료

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. 1. 제18조의2제4항 각 호를 위반하여 부당한 표시·광고를 한 자 (공인중개사법 제51조 제2항 제1호)

명시 사항을 빠뜨린 경우는 더 가볍습니다.

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다. (…) 2의2. 제18조의2제1항 또는 제2항을 위반하여 중개대상물의 중개에 관한 표시·광고를 한 자 (같은 조 제3항)

등록번호를 안 적은 것은 100만원 이하, 미끼매물은 500만원 이하로 구간이 다릅니다.

형사처벌

광고 자체보다 그 과정의 언행이 문제되면 형사로 갑니다.

개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. (…) 4. 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 (공인중개사법 제33조 제1항 제4호)

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. (…) 10. 제33조제1항제1호부터 제4호까지의 규정을 위반한 자 (공인중개사법 제49조 제1항)

개업공인중개사가 아닌 사람이 중개대상물을 광고하는 것도 처벌 대상입니다.

개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 하여서는 아니 된다 (공인중개사법 제18조의2 제3항)

이를 위반하면 역시 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다(제49조 제1항 제6호의2).

표시광고법이 함께 걸릴 수 있습니다

공인중개사법과 별개로 공정거래위원회 소관 법률이 있습니다.

사업자등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시·광고 행위로서 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 다음 각 호의 행위를 하거나 다른 사업자등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다. 1. 거짓·과장의 표시·광고 2. 기만적인 표시·광고 3. 부당하게 비교하는 표시·광고 4. 비방적인 표시·광고 (표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항)

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 1억5천만원 이하의 벌금에 처한다. 1. 제3조제1항을 위반하여 부당한 표시·광고 행위를 하거나 다른 사업자등으로 하여금 하게 한 사업자등 (같은 법 제17조)

법인에는 양벌규정이 적용됩니다(같은 법 제19조).

정부는 어떻게 찾아내나요?

국토교통부장관은 인터넷을 이용한 중개대상물에 대한 표시·광고가 제18조의2의 규정을 준수하는지 여부를 모니터링 할 수 있다 (공인중개사법 제18조의3 제1항, 본조신설 2019. 8. 20.)

국토교통부장관은 모니터링을 위하여 필요한 때에는 정보통신서비스 제공자에게 관련 자료의 제출을 요구할 수 있다. 이 경우 (…) 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다 (같은 조 제2항)

국토교통부장관은 모니터링 결과에 따라 정보통신서비스 제공자에게 이 법 위반이 의심되는 표시·광고에 대한 확인 또는 추가정보의 게재 등 필요한 조치를 요구할 수 있다 (같은 조 제3항)

플랫폼이 자료 제출이나 조치 요구에 응하지 않으면 500만원 이하의 과태료입니다(제51조 제2항 제1호의2·제1호의3).

모니터링은 상시로 이루어집니다. 신고가 없어도 인터넷 광고는 점검 대상이 됩니다.

중개업소는 무엇을 갖추어야 하나요?

개정 기준이 실수와 고의를 나누어 본다면, 실수였음을 보일 자료가 있어야 합니다.

• 계약이 체결되면 광고를 정리하는 내부 절차를 문서로 두기
• 플랫폼별 수정·삭제 시각의 기록 남기기
• 계약서 작성일과 광고 삭제일을 대조할 수 있게 관리
• 여러 플랫폼에 올린 경우 누락된 곳이 없는지 점검
• 광고 항목 중 관리비·주차·입주가능일이 최신인지 확인

시각이 남아 있어야 실수인지 방치인지를 보일 수 있습니다. 절차가 있었다는 사실 자체가 자료가 됩니다.

소비자는 무엇을 확인해야 하나요?

• 지금 계약이 가능한 매물인지 (전화로 먼저 확인)
• 광고에 중개사무소 명칭·등록번호·대표자 성명이 있는지
• 광고 조건과 실제 조건이 같은지 (관리비 포함 여부를 특히)
• 방문했을 때 다른 매물을 권하는지 (미끼매물의 전형)
• 응대하는 사람이 중개보조원인지 (미리 알려야 합니다)

광고 화면을 캡처해 두는 것이 가장 확실합니다. 날짜가 찍힌 화면과 방문 일시가 남아 있어야 나중에 다툴 수 있습니다.

신고는 관할 시·군·구청(등록관청)이나 국토교통부 부동산광고시장감시센터로 합니다.

자주 묻는 질문

계약이 끝난 매물을 늦게 내렸습니다.

단순한 실수와 의도적인 미끼매물은 구별해 다루도록 기준이 개정되었습니다. 다만 그 구별을 보이려면 삭제한 시각의 기록이 남아 있어야 합니다.

광고를 보고 갔는데 다른 매물을 권합니다.

광고한 매물이 실제로 계약 가능한 상태였는지가 관건입니다. 실제로 중개할 의사가 없었다면 시행령 제17조의2 제4항 제2호에 해당할 수 있습니다.

언제부터 적용되나요?

2026년 7월 3일부터입니다. 다만 법률과 시행령의 금지 유형 자체는 그 전부터 있었습니다.

과태료는 얼마인가요?

부당한 표시·광고는 500만원 이하(공인중개사법 제51조 제2항 제1호), 명시 사항 누락은 100만원 이하(같은 조 제3항 제2호의2)입니다.

집주인이 직접 올린 광고는요?

개업공인중개사가 아닌 사람은 중개대상물 표시·광고를 할 수 없습니다(제18조의2 제3항). 다만 자기 물건을 직접 거래하려는 경우까지 중개대상물 광고로 보는지는 사안에 따라 다릅니다.

월세는 싼데 관리비가 비쌉니다.

관리비는 인터넷 광고의 명시 항목입니다(시행령 제17조의2 제2항 제6호 다목). 빠뜨렸다면 은폐·축소 유형이 문제될 수 있습니다.

손해를 입었다면 배상을 받을 수 있나요?

과태료는 국가에 내는 것이지 피해자에게 가지 않습니다. 손해가 있다면 별도로 손해배상을 청구해야 하고, 중개사고라면 공제금 청구도 검토합니다.

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근거 법령

· 공인중개사법 제18조의2: 중개대상물의 표시·광고

· 공인중개사법 제18조의3: 인터넷 표시·광고 모니터링

· 공인중개사법 제18조의4: 중개보조원의 고지의무

· 공인중개사법 제33조 제1항 제4호: 금지행위 (거짓된 언행)

· 공인중개사법 제49조 제1항: 벌칙 (1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금)

· 공인중개사법 제51조 제2항·제3항: 과태료 (500만원·100만원 이하)

· 공인중개사법 시행령 제17조의2: 표시·광고 명시사항과 부당한 표시·광고

· 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조·제17조·제19조

참고: 국토교통부 2026. 7. 2. 보도자료 https://www.molit.go.kr

확인: 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr / 공인중개사법 [시행 2026. 2. 15.], 같은 법 시행령 [시행 2026. 1. 1.] 기준 / 확인일: 2026. 8. 24.

※ 이 글은 일반적인 법률정보이며 구체적인 사건에 대한 법률자문이 아닙니다.