전세사기 피해자, 11월 13일부터 보증금의 3분의 1은 국가가 채워 줍니다

2026년 11월 13일부터 전세사기피해자는 경·공매가 끝나고 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 차액을 국가에서 받습니다. 신탁사기처럼 배당을 못 받는 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 미리 받습니다. 확인일 2026-11-04.

전세사기특별법은 2023년에 만들어진 뒤로 피해주택을 공공이 사 주고 경매차익을 돌려주는 쪽으로 손질되어 왔습니다. 그래도 경·공매가 끝나면 손에 남는 돈이 거의 없는 피해자가 많았습니다. 2026년 4월 23일 국회를 통과하고 5월 12일 공포된 개정법은 처음으로 「최소한 이만큼은 돌려받는다」는 선을 그었습니다. 그 선이 보증금의 3분의 1이고, 시행일이 11월 13일입니다. 시행령은 10월 6일 국무회의를 거쳐 같은 날 시행됩니다.

무엇이 바뀌나

지급과 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다. 2026년 제1회 추가경정예산에 약 279억 원이 잡혔습니다.

최소지원금은 이렇게 계산합니다

최소지원금 = 임차보증금 × 1/3 − (대항력·우선변제권으로 받은 금액 + 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액 + 경매차익 + 임대료 지원액)

「최소보장금」이 보증금의 3분의 1이고, 거기서 이미 회복한 것을 뺀 나머지가 「최소지원금」입니다. 경매차익은 공공주택사업자가 피해주택을 매입했을 때 감정가와 낙찰가의 차액으로, 이미 피해자에게 돌아가는 돈이라 뺍니다.

이 피해자는 모두 5,000만 원을 회복합니다. 보증금 전부를 보장하는 제도가 아니라는 점은 분명히 해 두어야 합니다. 3분의 1에 이미 도달한 피해자는 받을 것이 없습니다.

선지급금은 같은 최소보장금에서 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액을 뺀 금액입니다. 경·공매가 끝난 뒤 추가로 회수한 돈이 있으면 정산합니다.

언제, 무엇을 들고 신청하나

제출 서류는 전세사기피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류입니다. 배당표는 경매계에서, 배분계산서는 공매(캠코)에서 받습니다.

LH 는 신청일부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 정해 통지하고, 한 번 30일을 연장할 수 있습니다. 결정이나 금액에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청합니다. 30일이 지나면 다투기 어려우므로 통지서를 받은 날짜를 적어 두십시오.

받은 뒤의 의무

지원금을 받은 뒤 임대인에게서 보증금을 일부 회수하는 등 반납 사유가 생기면 신고하고 그 금액을 반납해야 합니다. 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 붙습니다. 지원금은 양도·압류·담보 제공이 금지됩니다. 지원금을 받고 나서 임대인을 상대로 받은 판결금은 그대로 가질 수 있는 것이 아니라 정산 대상이 된다는 뜻이므로, 민사 회수를 병행하는 분은 이 점을 미리 계산에 넣어야 합니다.

피해자 결정이 먼저입니다

최소보장제의 대상은 특별법상 전세사기피해자로 결정된 사람입니다. 결정을 받지 않은 임차인은 보증금을 얼마를 잃었든 대상이 아닙니다. 피해자 결정은 국토교통부장관에게 신청하고(법 제12조), 요건은 법 제3조에 있습니다.

• 주택을 인도받고 전입신고를 하고 확정일자를 받았을 것(경·공매가 끝난 임차인은 제외)
• 임차보증금이 5억 원 이하일 것(위원회가 2억 원 범위에서 올릴 수 있음)
• 임대인의 파산·회생·경매·공매 등으로 2인 이상의 임차인이 보증금을 돌려받지 못했거나 못 받을 것으로 예상될 것
• 임대인에 대한 수사 개시, 기망, 무자력자에게 넘기기 등 돌려주지 않을 의도를 의심할 상당한 이유가 있을 것

보증보험으로 전액 돌려받을 수 있거나 최우선변제 대상이거나 대항력·우선변제권으로 스스로 회수할 수 있는 임차인은 제외됩니다. 경·공매가 끝난 뒤 뒤늦게 피해자 결정을 신청하는 분도 있습니다. 결정만 받으면 최소보장제의 문이 열리므로, 지금까지 신청하지 않았다면 11월 13일 전에 결정 신청부터 하는 것이 순서입니다.

신탁사기 피해자가 특히 봐야 할 것

집의 소유권이 신탁회사에 있는데 위탁자(원래 집주인)가 신탁회사 동의 없이 임대차계약을 맺은 경우, 임차인은 대항력이 없어 경·공매에서 한 푼도 배당받지 못합니다. 그래서 종전에는 특별법의 다른 지원도 거의 닿지 않았습니다. 이번 개정은 이 피해자를 법 제2조 제4호 다목의 「무권계약 임차인」으로 따로 두고, 경·공매 종료를 기다리지 않고 선지급하도록 했습니다. 등기사항전부증명서에 「신탁」이 적혀 있고 계약서의 임대인이 위탁자라면 여기에 해당할 가능성이 큽니다.

우리가 보는 순서

1. 피해자 결정문이 있는지. 없으면 결정 신청부터

2. 등기부와 배당표로 지금까지 회복한 금액을 확정. 여기서 최소지원금이 나옵니다

3. 신탁 여부. 신탁이면 선지급 대상인지

4. 임대인 상대 민사·형사가 진행 중이면 정산·반납 의무와 함께 전체 회수 계획을 다시 짭니다

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근거 법령

· 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조 제4호: 전세사기피해자등(다목 무권계약 임차인)

· 같은 법 제3조: 전세사기피해자의 요건

· 같은 법 제12조: 전세사기피해자등 결정의 신청

· 같은 법 2026. 5. 12. 공포 개정(2026. 11. 13. 시행): 최소보장제·선지급 후정산

· 같은 법 시행령 2026. 10. 6. 국무회의 의결 개정(2026. 11. 13. 시행): 최소지원금·선지급금 산정 기준, 신청 시기, 제출 서류, 90일 심사, 30일 이의신청, 반납·과태료

확인: 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr , 국토교통부 정책브리핑(2026. 10. 6.) / 확인일: 2026. 11. 4. 시행령 조문 번호는 공포문 게재 뒤 보강합니다.