임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못했다면 준비할 사항

계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않습니다. 임대인은 "다음 세입자가 들어와야 준다"고 합니다.

이때 먼저 할 일은 소송이 아닙니다. 계약이 언제 어떻게 끝났는지를 확정하는 것입니다. 여기가 흐릿하면 어느 절차로 가든 헛돕니다.

계약이 끝났는데 왜 임대차가 끝나지 않나요?

가장 먼저 알아 둘 조문입니다.

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다 (주택임대차보호법 제4조 제2항)

보증금을 못 받은 상태로 계속 살고 있다면 여전히 임차인입니다. 대항력도 우선변제권도 그대로 있습니다. 임대인이 나가라고 해도 보증금을 주기 전에는 나갈 의무가 없습니다.

그러니 급히 나갈 사정이 없다면 그대로 사는 것이 가장 안전합니다. 점유가 곧 담보입니다.

계약이 언제 끝났는지 어떻게 확인하나요?

끝난 시점에 따라 지연이자를 언제부터 셈하는지가 달라집니다. 세 갈래입니다.

기간 만료로 끝난 경우

통지 시기를 지켰는지 봅니다.

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다 (주택임대차보호법 제6조 제1항)

이것이 묵시적 갱신입니다. 양쪽 다 말이 없으면 계약이 자동으로 이어지고, 존속기간은 2년이 됩니다(같은 조 제2항).

"나간다고 말했는데 언제 했는지"가 결정적입니다. 만료 2개월 전을 넘겨 통지했다면 계약은 이미 갱신되었을 수 있습니다.

묵시적 갱신 뒤에 나가는 경우

갱신되었더라도 임차인은 묶이지 않습니다.

계약이 갱신된 경우 (…) 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다 (주택임대차보호법 제6조의2 제1항)

제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다 (같은 조 제2항)

통지한 날이 아니라 받은 날부터 3개월입니다. 그날부터 보증금 반환의무가 생깁니다.

통지가 도달한 날짜를 증명할 수 있어야 합니다. 문자나 카카오톡도 되지만, 다툼이 예상되면 내용증명이 확실합니다.

갱신요구권을 쓴 경우

임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항)

임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다 (같은 조 제2항)

갱신요구로 갱신된 임대차의 해지에도 제6조의2가 준용됩니다(같은 조 제4항). 역시 통지 도달 후 3개월입니다.

이사를 나가야 한다면 무엇부터 해야 하나요?

여기가 가장 중요한 대목입니다. 보증금을 받기 전에 그냥 이사하면 보호를 잃습니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 하기 때문입니다(제3조 제1항).

이를 막는 절차가 있습니다.

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항)

효력이 정확히 무엇인지 조문이 적어 두었습니다.

임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다 (같은 조 제5항)

"등기 이후에는 전출해도 잃지 않는다"는 뜻입니다. 순서가 전부입니다.

1. 임차권등기명령을 신청하고

2. 등기부에 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에

3. 이사하고 전출신고를 합니다

신청만 하고 나가면 안 됩니다. 등기가 마쳐지기 전에 대항요건을 잃으면 그 사이에 순위가 밀립니다. 등기사항전부증명서를 직접 떼어 확인한 다음에 움직여야 합니다.

비용도 청구할 수 있습니다.

임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다 (같은 조 제8항)

내 보증금의 순위는 언제 잡혔나요?

보증금을 실제로 회수할 수 있느냐는 결국 순위 싸움입니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 제1항)

제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)

"그 다음 날부터"가 하루 차이를 만듭니다. 이사한 날 근저당이 설정되면 은행이 앞섭니다.

집이 팔려도 계약은 이어집니다.

임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 제4항)

새 주인에게 보증금을 청구하면 됩니다. 다만 대항력을 갖춘 임차인이어야 합니다.

어떤 절차로 돌려받나요?

지급명령은 상대가 이의하면 그대로 소송으로 넘어갑니다. 다툴 뜻이 뚜렷한 임대인이라면 처음부터 소송이 빠를 수 있습니다.

판결을 받은 뒤에는 특칙이 있습니다.

임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다 (주택임대차보호법 제3조의2 제1항)

집을 비워 주지 않은 상태에서도 경매를 신청할 수 있다는 뜻입니다. 원래 보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계지만, 경매를 시작하는 단계에서는 그 요건을 빼 줍니다.

다만 배당을 받는 단계는 다릅니다.

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다 (주택임대차보호법 제3조의2 제3항)

경매는 살면서 신청할 수 있지만, 배당금을 실제로 받으려면 집을 비워야 합니다. 순서를 알고 있어야 당황하지 않습니다.

소액 보증금이면 먼저 받을 수 있나요?

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다 (주택임대차보호법 제8조 제1항)

이것이 최우선변제입니다. 확정일자가 늦어 순위가 밀렸더라도 일정액은 앞서 받습니다.

금액과 범위는 지역과 시기에 따라 대통령령으로 정해집니다(같은 조 제3항). 다만 한도가 있습니다. 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다(같은 항 단서).

경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추고 있어야 합니다. 이미 등기가 된 뒤에 들어왔다면 해당하지 않습니다.

주의할 것이 하나 더 있습니다.

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다 (주택임대차보호법 제3조의3 제6항)

임차권등기가 걸린 집에 들어가면 최우선변제가 없습니다. 계약 전 등기부를 봐야 하는 이유입니다.

임대인이 공제하겠다고 하면 어떻게 다투나요?

임대인이 수리비, 미납 관리비, 연체 차임을 빼겠다고 하는 경우입니다.

연체 차임과 관리비는 보증금에서 공제됩니다. 다툼의 여지가 적습니다.

원상회복은 범위가 문제됩니다. 통상의 사용으로 생긴 낡음까지 임차인이 부담하는 것은 아니라는 것이 확립된 실무입니다. 못 자국, 벽지 변색, 바닥 눌림 같은 것과 파손은 구분됩니다.

입주 당시와 퇴거 시점의 사진이 결정적입니다. 날짜가 남는 방식으로 방마다 찍어 두면 다툼 자체가 줄어듭니다.

임차인에게 불리한 약정은 통하지 않습니다.

이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다 (주택임대차보호법 제10조)

"보증금은 다음 세입자가 들어오면 준다"는 특약도 여기에 걸릴 수 있습니다. 계약서에 적혀 있다고 그대로 유효한 것이 아닙니다.

무엇을 정리해 두어야 하나요?

• 임대차계약서 (갱신했다면 갱신 계약서까지 전부)
• 보증금을 보낸 이체 내역
• 확정일자와 전입신고 자료 (주민등록초본, 확정일자 부여 현황)
• 계약 종료를 알린 문자·내용증명과 그 도달 시점
• 임대인과 주고받은 대화 전부
• 등기사항전부증명서 (근저당·가압류·경매개시 여부)
• 입주 때와 나갈 때의 사진

등기부부터 떼어 보십시오. 근저당이 얼마나 잡혀 있는지, 이미 경매가 시작되었는지에 따라 대응이 완전히 달라집니다.

보증금반환보증에 가입되어 있다면 보증기관에 먼저 이행을 청구하는 것이 빠릅니다. 기관이 대신 지급하고 임대인에게 구상합니다.

자주 묻는 질문

계약이 끝났는데 계속 살아도 되나요?

됩니다. 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다(제4조 제2항). 급한 사정이 없다면 그대로 두는 편이 안전합니다.

이사를 가야 하는데 어떻게 하나요?

임차권등기명령을 신청하고, 등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 나가야 합니다(제3조의3 제5항). 신청만 하고 나가면 안 됩니다.

나간다고 말한 지 얼마나 지나야 하나요?

묵시적 갱신 상태라면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월입니다(제6조의2 제2항).

"다음 세입자가 오면 준다"는 말은 유효한가요?

보증금 반환은 계약 종료에 따른 임대인의 의무입니다. 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다(제10조).

집이 경매로 넘어갔습니다.

확정일자와 전입신고 시점으로 순위가 정해집니다(제3조의2 제2항). 배당요구 기간을 놓치지 않아야 하고, 소액이라면 최우선변제(제8조)도 확인하십시오.

집주인이 바뀌었습니다.

양수인이 임대인 지위를 승계합니다(제3조 제4항). 새 주인에게 청구하면 됩니다.

지연이자는 언제부터인가요?

계약이 종료된 때부터입니다. 그래서 종료 시점을 확정하는 것이 먼저입니다.

수리비를 빼겠다고 합니다.

연체 차임·관리비는 공제되지만, 통상의 사용으로 생긴 낡음까지 부담하는 것은 아닙니다. 입주·퇴거 시점의 사진을 확보해 두십시오.

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근거 법령

· 주택임대차보호법 제3조: 대항력 등

· 주택임대차보호법 제3조의2: 보증금의 회수

· 주택임대차보호법 제3조의3: 임차권등기명령

· 주택임대차보호법 제4조: 임대차기간 등

· 주택임대차보호법 제6조: 계약의 갱신 (묵시적 갱신)

· 주택임대차보호법 제6조의2: 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지

· 주택임대차보호법 제6조의3: 계약갱신 요구 등

· 주택임대차보호법 제8조: 보증금 중 일정액의 보호

· 주택임대차보호법 제10조: 강행규정

확인: 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr / 주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.] 기준 / 확인일: 2026. 8. 25.

※ 이 글은 일반적인 법률정보이며 구체적인 사건에 대한 법률자문이 아닙니다.