분양권 해지,지금 어느 단계인지가 정합니다.

분양 계약에서 벗어날 수 있는지는 지금까지 얼마를 냈는지에서 갈립니다. 같은 단지에서 같은 일을 겪어도 납부 단계가 다르면 쓸 수 있는 방법이 달라집니다. 계약서를 꺼내기 전에 납부 내역부터 확인하셔야 하는 이유입니다.

이유를 댈 필요도, 시행사의 동의를 받을 필요도 없습니다. 손해는 계약금만큼이고 그 대신 남은 중도금과 잔금 부담이 사라집니다. 다만 어느 한쪽이라도 이행에 착수하기 전이어야 하고, 분양 계약에서는 대개 중도금을 낸 시점이 그 기준이 됩니다.

계약서에 위약금 조항이 따로 있으면 그 조항이 먼저 적용될 수 있습니다. "다른 약정이 없는 한"이라는 단서가 조문에 그대로 들어 있습니다.

매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다 (민법 제565조 제1항)

이 단계부터는 단순한 변심으로 되돌릴 수 없습니다. 실무에서 다투는 것은 세 가지입니다.

• 입주 지연, 계약서에 적힌 입주 지정일을 넘긴 정도에 따라 해제를 다툽니다. 며칠부터인지는 법이 아니라 계약 조항이 정합니다. 상당한 기간을 정해 이행을 요구하는 절차를 건너뛰면 해제가 무효가 될 수 있습니다(민법 제544조).
• 분양광고와 실제의 차이, 법원은 광고를 원칙적으로 청약의 유인으로 보지만, 구체적인 거래조건에 해당하고 수분양자가 이행을 청구할 수 있다고 볼 만한 사항은 계약 내용에 들어온 것으로 봅니다. 조망, 마감재 등급, 단지 내 시설, 기반시설 계획이 그 자리입니다.
• 중대한 하자, 보수로 해결되는 수준이면 하자보수나 손해배상의 문제이지 해제 사유가 아닙니다. 그 결함 때문에 계약의 목적을 이룰 수 없다고 볼 정도여야 합니다.

아파트, 오피스텔, 생활숙박시설, 지식산업센터, 상가는 분양 당시 내세운 것이 서로 다릅니다. 그래서 광고와 실제가 어긋나는 자리도 유형마다 다릅니다.

해제나 취소와는 별개로, 계약이 어떤 자리에서 이루어졌는지에 따라 일정 기간 안에 아무 이유 없이 물릴 수 있는 길이 열리기도 합니다. 방문판매나 전화권유로 계약이 이루어졌다면 방문판매등에 관한 법률의 청약철회가 문제됩니다.

기간이 짧습니다. 계약서를 받은 날부터 14일 안에 뜻을 밝혀야 하는 것이 원칙입니다. 다만 모델하우스에 직접 찾아가 계약한 경우처럼 사업자의 영업장에서 이루어진 계약은 여기에 해당하지 않는 것이 보통이라, 어디에서 누가 먼저 권유했는지에 따라 갈립니다.

주택은 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증에 가입되어 있는 경우가 많고, 사업 자금과 소유권이 부동산 신탁회사에 맡겨져 있는 경우도 있습니다. 계약을 실제로 권유한 곳이 시행사가 아니라 분양대행사인 경우도 흔합니다.

시행사가 부도나 파산으로 사업을 이어 가지 못하면 분양보증이 작동합니다. 사업을 이어받아 짓게 하거나, 낸 돈을 돌려주는 쪽으로 갑니다. 시행사만 보고 판단하면 받을 수 있는 것을 놓칩니다. 계약서와 입주자 모집공고문에 그 관계가 적혀 있습니다.

분양 절차나 광고에 문제가 있어 지방자치단체의 시정명령을 받은 사업이라면 그 사실 자체가 자료가 됩니다. 곧바로 계약이 풀리는 것은 아니지만, 무엇이 문제였는지를 행정청이 확인해 준 셈입니다.

같은 사정을 두고도 무엇을 구하느냐에 따라 밝혀야 할 것과 돌아오는 것이 달라집니다. 셋을 함께 놓고 어느 쪽이 유리한지 정합니다.

해제나 취소까지 가지 않더라도 배상은 별개로 청구할 수 있습니다. 고의나 과실을 증명하지 않아도 된다는 점이 중요합니다. 광고 내용과 실제가 다르다는 것, 그로 인해 손해를 입었다는 것을 보이면 됩니다.

사업자등은 부당한 표시·광고 행위를 함으로써 피해를 입은 자에 대하여 손해배상의 책임을 진다 (표시광고법 제10조 제1항) / 사업자등은 고의 또는 과실이 없음을 들어 그 책임을 면할 수 없다 (같은 조 제2항)

다만 중도금 대출의 이자는 별개입니다. 대출을 받은 사람은 시행사가 아니라 매수인이므로, 그 부분까지 물으려면 배상 범위에 들어간다는 것을 따로 주장해야 합니다.

당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다 (민법 제548조 제1항) / 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다 (같은 조 제2항)

이 사건에서 증거는 시간이 지나면 사라집니다. 분양이 끝나면 홍보관은 철거되고, 홍보 사이트는 내려가며, 카탈로그는 회수됩니다. 나중에 구하려 하면 이미 없습니다.

다툴 수 있는 기간은 무엇을 근거로 삼는지에 따라 다릅니다. 기준이 계약한 날이 아니라 알게 된 날인 것들이 있어, 그 시점을 증명할 자료를 함께 남겨 두셔야 합니다.

중도금이나 잔금을 내지 않고 버티면 계약이 저절로 없어지리라 생각하시는 분들이 있습니다. 반대입니다. 돈을 내지 않으면 이번에는 매수인이 채무를 이행하지 않은 것이 되어, 시행사가 최고를 거쳐 계약을 해제할 수 있습니다. 그때는 계약서의 위약금 조항에 따라 계약금이 상대에게 넘어가고 연체이자도 쌓입니다.

중도금 대출을 받은 경우에는 문제가 더 커집니다. 대출을 받은 사람은 매수인이므로, 이자를 내지 않으면 연체가 기록되고 보증기관이 대신 갚은 뒤 돌려받으러 옵니다. 계약에서 벗어나기는커녕 빚만 남습니다.