분양권 해지, 중도금을 냈는지에서 갈립니다

잔금 날짜는 다가오는데 대출이 막혔습니다. 주변 시세는 분양가 아래로 내려갔고, 입주 예정일은 두 번 미뤄졌습니다. 계약서를 다시 꺼내 보게 되는 것이 이 무렵입니다.

먼저 분명히 해 둘 것이 있습니다. 분양 계약에서 빠져나올 수 있는지는 마음이 얼마나 급한지가 아니라, 지금까지 얼마를 냈는지에서 갈립니다. 같은 단지에서 같은 사정을 겪어도 납부 단계가 다르면 쓸 수 있는 방법이 완전히 달라집니다.

시세가 떨어졌다는 이유로 해지할 수 있나요?

분양가보다 시세가 낮아졌다는 사정은 그 자체로 해제 사유가 아닙니다. 계약 당시 예상하지 못한 사정이 생겼다는 주장도 법원에서 쉽게 받아들여지지 않습니다. 부동산 가격이 오르내리는 것은 계약에 이미 들어 있는 위험으로 보기 때문입니다.

그래서 실제로 다투는 자리는 두 곳입니다. 하나는 아직 계약금만 낸 단계인지, 다른 하나는 시행사 쪽에 잘못이 있었는지입니다.

계약금만 냈다면 어떻게 해제하나요?

첫 번째 갈림길입니다.

매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다 (민법 제565조 제1항)

계약금을 포기하고 계약에서 벗어나는 방법입니다. 이유를 댈 필요도, 상대의 동의를 받을 필요도 없습니다. 손해는 계약금만큼이고, 그 대신 남은 중도금과 잔금 부담이 사라집니다.

다만 조건이 하나 붙습니다. 어느 한쪽이라도 이행에 착수하기 전이어야 합니다.

'이행에 착수'가 어디까지인지

분양 계약에서는 대개 중도금을 낸 시점이 기준이 됩니다. 중도금 대출이 실행되어 시행사에 돈이 들어갔다면 매수인이 이미 이행에 착수한 것으로 봅니다.

중도금 납부일이 다가오고 있다면 시간이 얼마 없다는 뜻입니다. 해약금 해제를 생각하고 계시다면 그 전에 의사를 밝혀야 합니다.

주의할 것이 하나 더 있습니다. 계약서에 위약금 조항이 따로 있으면 그 조항이 먼저 적용될 수 있습니다. "다른 약정이 없는 한"이라는 단서가 조문에 그대로 들어 있습니다. 계약서의 해제·위약 조항을 먼저 읽어야 하는 이유입니다.

중도금을 냈다면 어떻게 다투나요?

이 단계부터는 단순한 변심으로 계약을 되돌릴 수 없습니다. 상대에게 잘못이 있었는지를 밝혀야 합니다. 실무에서 다투는 것은 대체로 세 가지입니다.

입주가 늦어진 경우

이행지체를 이유로 한 해제입니다.

당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다 (민법 제544조)

며칠부터 해제할 수 있는지는 법이 아니라 계약서가 정합니다. 분양계약서에는 대개 입주 지정일로부터 일정 기간을 넘기면 해제할 수 있다는 조항과, 그때까지는 지체상금을 지급한다는 조항이 함께 들어 있습니다. 조항을 읽지 않고 지연 기간만 세는 것은 의미가 없습니다.

최고를 건너뛰면 해제가 무효가 될 수 있습니다. 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간이 지난 뒤에 해제 의사를 밝히는 순서를 지켜야 합니다.

분양광고가 실제와 다른 경우

가장 자주 다투는 자리이고, 자료가 있느냐 없느냐로 결과가 갈리는 자리입니다.

사업자등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓·과장의 표시·광고, 기만적인 표시·광고 등을 하여서는 아니 된다 (표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항)

법원은 분양광고를 원칙적으로 청약의 유인으로 봅니다. 광고에 적힌 모든 문구가 곧바로 계약 내용이 되는 것은 아니라는 뜻입니다.

그러나 예외가 있습니다. 아파트의 외형과 재질처럼 구체적인 거래조건에 해당하고, 사회통념상 수분양자가 그 이행을 청구할 수 있다고 볼 만한 사항은 계약 내용에 들어온 것으로 봅니다. 조망, 마감재 등급, 단지 내 시설, 기반시설 계획처럼 광고에서 특정해 내세운 것들이 여기에 해당할 수 있습니다.

정도가 심하면 계약 자체를 취소할 여지도 생깁니다.

사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다 (민법 제110조 제1항)

해제까지 가지 않더라도 손해배상은 따로 물을 수 있습니다.

사업자등은 제3조제1항을 위반하여 부당한 표시·광고 행위를 함으로써 피해를 입은 자에 대하여 손해배상의 책임을 진다 (표시광고법 제10조 제1항)

사업자등은 고의 또는 과실이 없음을 들어 제1항에 따른 책임을 면할 수 없다 (같은 조 제2항)

고의나 과실을 증명하지 않아도 된다는 점이 중요합니다. 광고 내용과 실제가 다르다는 것, 그로 인해 손해를 입었다는 것을 보이면 됩니다.

하자가 심한 경우

하자가 있다고 해서 곧바로 계약을 되돌릴 수 있는 것은 아닙니다. 보수로 해결되는 수준이면 하자보수나 그에 갈음하는 손해배상의 문제이지 해제 사유가 아닙니다.

해제까지 가려면 그 결함 때문에 계약을 한 목적을 이룰 수 없다고 볼 정도여야 합니다. 구조적인 결함, 사용에 지장을 주는 정도의 문제가 여기에 해당할 수 있습니다.

하자는 발견한 뒤 그대로 두면 청구할 수 있는 기간이 지나갑니다. 사진과 날짜를 남기고, 관리주체에 접수한 기록을 만들어 두셔야 합니다.

어떤 자료를 지금 모아야 하나요?

이 사건에서 증거는 시간이 지나면 사라집니다. 분양이 끝나면 홍보관은 철거되고, 홍보 사이트는 내려가며, 카탈로그는 회수됩니다. 나중에 구하려 하면 이미 없습니다.

• 분양계약서와 특약. 해제·위약 조항, 입주 지정일 조항을 먼저 봅니다
• 입주자 모집공고문. 공식 문서라 다툼이 적습니다
• 홍보물과 카탈로그. 홍보관에서 받은 인쇄물, 조감도, 모형 사진
• 분양 홈페이지 화면. 내려가기 전에 저장해 두어야 합니다
• 상담 당시의 기록. 문자, 통화 녹음, 상담사가 적어 준 메모
• 납부 내역. 계약금과 중도금이 언제 얼마나 나갔는지
• 입주 지연 공지. 시행사가 보낸 안내문과 그 날짜

그냥 안 내면 어떻게 되나요?

중도금이나 잔금을 내지 않고 버티면 계약이 저절로 없어지리라 생각하시는 분들이 있습니다. 반대입니다. 불리해집니다.

돈을 내지 않으면 이번에는 매수인이 채무를 이행하지 않은 것이 됩니다. 그러면 시행사가 최고를 거쳐 계약을 해제할 수 있고, 그때는 계약서의 위약금 조항에 따라 계약금이 상대에게 넘어갑니다. 해제될 때까지 연체이자도 함께 쌓입니다.

중도금 대출을 받은 경우에는 문제가 더 커집니다. 대출을 받은 사람은 시행사가 아니라 매수인입니다. 이자를 내지 않으면 연체가 기록되고, 보증기관이 대신 갚은 뒤 매수인에게 돌려받으러 옵니다. 계약에서 벗어나기는커녕 빚만 남습니다.

버티는 것은 방법이 아닙니다. 나올 생각이라면 나온다는 의사를 근거와 함께 먼저 밝히는 쪽이 언제나 낫습니다.

해제가 되면 무엇이 돌아오는가요?

당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다 (민법 제548조 제1항)

전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다 (같은 조 제2항)

지금까지 낸 돈을 돌려받고, 받은 날부터의 이자가 붙습니다. 다만 중도금 대출의 이자는 별개입니다. 대출을 받은 사람은 매수인이므로, 시행사에 물으려면 그 부분까지 배상 범위에 들어간다는 것을 따로 주장해야 합니다.

해지 대신 넘기는 길도 있나요?

다투는 것만이 답은 아닙니다. 분양권을 다른 사람에게 넘기는 쪽이 손실이 적을 때가 있습니다. 해제가 어려운 단계라면 특히 그렇습니다.

다만 아무 때나 되는 것은 아닙니다.

• 전매제한. 주택은 지역과 유형에 따라 일정 기간 사고팔지 못하도록 묶여 있습니다. 기간이 남아 있다면 넘길 수 없습니다.
• 시행사 동의. 계약서에 명의변경 절차와 동의 요건이 정해져 있는 경우가 많습니다.
• 대출 승계. 중도금 대출이 실행돼 있다면 사는 쪽이 그 대출을 넘겨받을 수 있어야 합니다.

전매제한을 어긴 거래는 계약 자체가 위태로워지고 처벌 대상이 되기도 합니다. 넘길 수 있는 물건인지부터 확인하셔야 합니다.

어떤 순서로 하는 것이 빠른가요?

첫째, 어느 단계인지 확정합니다. 계약금만 냈는지, 중도금이 나갔는지, 나갔다면 언제인지를 납부 내역으로 확인합니다.

둘째, 계약서 조항을 읽습니다. 해제 사유, 위약금, 입주 지연 조항이 어떻게 적혀 있는지에 따라 다툴 자리가 정해집니다.

셋째, 내용증명을 보냅니다. 해제나 취소의 뜻과 그 근거를 남깁니다. 도달한 날짜가 기록으로 남아야 이후 절차의 기준점이 생깁니다.

넷째, 합의해제를 먼저 살펴봅니다. 소송이 길어지는 것을 부담스러워하는 쪽과 위약금을 조정해 마무리되는 경우가 있습니다.

다섯째, 협의가 안 되면 소송으로 갑니다. 계약 해제·취소와 이미 낸 돈의 반환을 함께 청구합니다.

아파트가 아니면 기준이 다른가요?

오피스텔, 생활숙박시설, 지식산업센터, 상가는 주택과 같은 법으로 다루어지지 않습니다. 주택에 적용되는 공급 규칙과 전매제한이 그대로 오지 않고, 대신 건축물 분양에 관한 법령이 적용되는 경우가 있습니다.

실무에서 갈리는 지점은 이렇습니다.

다만 해약금 해제와 이행지체 해제, 광고와 다른 경우의 다툼은 어느 쪽이든 민법과 표시광고법으로 같습니다. 달라지는 것은 공급과 전매를 규율하는 부분입니다.

계약하신 것이 어느 유형인지에 따라 확인할 조문이 달라지므로, 계약서 첫 장의 표시를 먼저 보셔야 합니다.

자주 묻는 질문

중도금 대출을 이미 받았는데 해지할 수 있나요?

단순한 변심으로는 어렵습니다. 중도금이 나간 뒤에는 이행에 착수한 것으로 보아 해약금 해제를 쓸 수 없습니다. 입주 지연, 분양광고와 실제의 차이, 중대한 하자처럼 시행사 쪽 사유를 밝혀 계약 자체를 다투게 됩니다. 계약서와 그동안의 경과를 먼저 확인해야 합니다.

입주가 늦어지면 언제나 해제할 수 있나요?

아닙니다. 며칠을 넘겨야 해제 사유가 되는지는 계약서 조항이 정합니다. 그 기간에 이르지 않았다면 해제 대신 지체상금을 청구하는 쪽이 됩니다. 지연 기간을 세기 전에 조항부터 확인하셔야 합니다.

광고와 다르다는 것만으로 계약이 취소되나요?

광고 내용이 모두 계약이 되는 것은 아닙니다. 구체적인 거래조건에 해당하고 수분양자가 이행을 청구할 수 있다고 볼 만한 사항이라야 계약 내용으로 인정됩니다. 다만 해제나 취소까지 가지 않더라도 표시광고법에 따른 손해배상은 따로 다툴 수 있습니다.

계약금을 포기하면 그것으로 끝나나요?

계약서에 위약금 조항이 따로 있으면 그 조항이 먼저 적용될 수 있습니다. 계약금 포기만으로 정리되는지, 별도의 위약금이 붙는지는 계약서를 봐야 알 수 있습니다.

중도금을 안 내고 버티면 계약이 없어지나요?

없어지지 않습니다. 오히려 시행사가 최고를 거쳐 해제할 수 있고, 그때는 계약서의 위약금 조항에 따라 계약금을 잃게 됩니다. 중도금 대출이 있으면 연체가 기록되고 보증기관이 대신 갚은 뒤 청구합니다. 버티는 것은 방법이 아닙니다.

이미 입주한 뒤에도 다툴 수 있나요?

입주 후에는 계약을 되돌리는 해제가 어려워집니다. 다만 광고와 다른 부분이나 하자에 대한 손해배상은 별개로 청구할 수 있습니다. 하자는 발견한 때부터 기간이 붙으므로 미루면 청구권을 잃습니다.

정리하면 어떻게 되나요?

중도금 전이라면 계약금을 포기하고 나올 수 있고, 중도금 후라면 시행사 쪽 사유를 밝혀야 합니다. 그 사유를 밝히는 것은 결국 자료의 문제이고, 자료는 시간이 지나면 사라집니다.

지금 어느 단계에 계신지와 어떤 자료가 남아 있는지에 따라 할 수 있는 것이 정해집니다. 그 판단이 서야 다음 걸음을 정하실 수 있습니다.

분양 계약 문제는 분양권해지에서 상담을 받고 계십니다.