분양권 취소 통보를 받았다면, 소명 기한 안에 해야 할 것

「귀하의 공급계약은 주택법 제65조 위반으로 취소 예정이니 ○일까지 소명하시기 바랍니다.」 이 통지는 청약에 당첨된 사람만 받는 것이 아닙니다. 전매로 분양권을 산 사람도 받습니다. 원래 당첨자가 위장전입이나 청약통장 매매로 당첨됐다면 그 계약은 취소되고, 전매로 넘어간 뒤라도 같은 운명입니다. 다만 2021년부터 몰랐던 매수인은 취소를 막을 길이 생겼습니다. 통보를 받은 사람이 기한 안에 무엇을 해야 하는지 적습니다.

어떤 행위가 취소 사유인가

주택법 제65조는 공급질서 교란 행위를 금하고, 그 행위로 받은 주택의 공급계약을 사업주체가 취소하도록 합니다.

적발은 대개 국토교통부·지자체의 부정청약 점검에서 나오고, 수사기관 통보와 함께 사업주체(시행사·조합)에 「계약 취소 요청」이 갑니다. 사업주체는 취소 전에 당사자에게 통보하고 소명 기회를 주어야 합니다. 소명 기한은 통보서에 적히며 보통 열흘 안팎입니다.

통보를 받은 날 할 일

• 받은 날짜와 소명 기한을 적습니다. 기한을 넘기면 소명 없이 취소됩니다
• 통보서에 적힌 취소 사유를 확인합니다. 「위장전입」인지 「통장 양도」인지에 따라 소명이 다릅니다
• 사업주체에 취소 요청의 근거 자료(국토부 통보서 등)를 요구합니다. 무엇을 근거로 적발됐는지 알아야 반박할 수 있습니다
• 당첨 당시의 거주·소득·가족 관계 자료를 모읍니다
• 전매로 샀다면 전매 계약서, 중개 기록, 대금 지급 내역, 당첨자와의 연락 기록을 모읍니다

소명은 서면으로, 자료를 붙여 냅니다. 말로만 하면 기록에 남지 않습니다.

당첨자 본인이라면

사실관계가 적발 내용과 다르다는 것을 자료로 보입니다.

• 위장전입 의심: 실제 거주를 보이는 자료(공과금·카드 사용 내역·출퇴근·자녀 학교)
• 소득·자산 허위 의심: 당시 제출 자료의 출처와 산정 근거
• 부양가족 의심: 실제 부양 관계

사실이 맞다면 소명으로 취소를 막기는 어렵습니다. 그때는 취소의 효과를 줄이는 쪽으로 갑니다. 돌려받는 돈, 재당첨 제한, 형사 절차에서의 대응입니다.

전매로 샀다면, 선의의 매수인 소명

2021년 3월 시행된 개정으로 부정청약 사실을 모르고 분양권을 산 사람은 그 사정을 소명하면 사업주체가 계약을 취소할 수 없게 됐습니다(제65조 제6항). 통보를 받은 전매 매수인에게 가장 중요한 조항입니다.

소명할 것은 두 가지입니다.

전매 제한 기간 안에 샀거나 대금을 현금으로 주고받아 기록이 없으면 「몰랐다」가 통하기 어렵습니다. 반대로 중개사를 통해 전매 신고까지 마친 정상 거래면 소명이 받아들여지는 경우가 많습니다.

취소되면 무엇이 남나

위약금 공제가 자주 다툼이 됩니다. 사업주체가 「수분양자 귀책 해제」 조항을 들어 계약금을 위약금으로 가져가려 하는데, 취소의 원인이 매수인에게 없다면(선의 매수인) 공제 근거가 없고, 당첨자 본인이라도 과다한 위약금은 감액을 구할 수 있습니다(민법 제398조 제2항).

전매 매수인이 취소를 못 막았다면

선의 소명이 받아들여지지 않아 계약이 취소되면, 매수인은 사업주체에게서 분양대금을 돌려받고 당첨자(매도인)에게 프리미엄과 손해를 청구합니다. 매도인이 부정청약 사실을 숨기고 팔았다면 사기이고, 중개사가 알았거나 알 수 있었다면 중개사 책임도 봅니다. 매도인의 재산을 먼저 가압류해 두는 것이 순서입니다.

변호사가 하는 일

• 통보서를 받은 날 소명 기한과 사유를 확인하고 사업주체에 근거 자료를 요구합니다
• 당첨자면 사실관계 자료로, 전매 매수인이면 선의 소명 자료로 서면 소명을 냅니다
• 취소가 되면 반환금에서 위약금 공제를 막고 중도금 대출 정리를 사업주체와 정합니다
• 전매 매수인이면 매도인·중개사에 대한 손해배상과 가압류를 함께 갑니다
• 형사 절차가 열리면 그쪽도 맡습니다

법무법인 백천 분양권해지 센터는 취소 통보서 사진을 보내 주시면 기한과 소명 방향부터 말씀드립니다. 열흘이 전부인 절차입니다.

자주 묻는 질문

소명 기한이 지났습니다. 끝인가요?

사업주체가 취소를 통지했다면 그 취소 자체를 민사로 다툴 수 있습니다. 선의 매수인 소명은 소송에서도 할 수 있지만, 기한 안에 하는 것보다 훨씬 어렵습니다.

당첨자가 위장전입했다는데 저는 전매로 샀을 뿐입니다.

바로 그 경우를 위해 선의 매수인 조항이 있습니다. 전매 계약서, 대금 이체 내역, 전매 신고 자료를 모아 기한 안에 소명하십시오.

취소되면 프리미엄은 누가 물어 주나요?

사업주체는 분양대금만 돌려줍니다. 프리미엄과 손해는 매도인에게 청구합니다. 매도인이 재산을 빼돌리기 전에 가압류를 봅니다.

형사 조사도 받게 됐습니다.

당첨자 본인이면 공급질서 교란의 피의자이고, 전매 매수인은 참고인인 경우가 많습니다. 조사 전에 소명 자료를 정리해 둡니다.

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근거 법령

· 주택법 제65조: 공급질서 교란 금지, 공급계약 취소, 선의의 매수인 소명, 재당첨 제한

· 주택법 제101조: 벌칙

· 주택법 제64조: 전매행위 제한

· 민법 제398조 제2항: 손해배상 예정액의 감액

· 민법 제110조: 사기에 의한 의사표시

· 공인중개사법 제30조: 중개업자의 손해배상책임

확인: 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr / 확인일: 2026. 10. 12.